Minden befektetőnek érdemes megismerkednie a REIT befektetéssel, az ugyanis az ingatlanbefektetés egyik leghatékonyabb módja.
Amint azt ebből az útmutatóból is láthatod majd, ez nem csak magas hozamokat jelenthet, de a kockázatodat is csökkentheti.
Az ingatlan ugyanis diverzifikációs célból is kitűnő lehet: az ingatlanok hozama nem mozog szorosan együtt a részvények hozamával, így segíti, hogy több lábon álljunk.
Mivel a REIT-ek gyakorlatilag cégekbe csomagolt ingatlanok, azokat könnyedén adhatjuk, vehetjük egy értékpapírszámlán, akár teljesen adómentesen.
Segítségükkel már akár pár ezer forintot is befektethetünk sok száz vagy sok ezer ingatlanba, szerte a világon.
(Ezáltal a lakásbefektetésnél kényelmesebben érhetünk el akár magasabb hozamot is.)
Ebből a cikkből megtudhatod, hogy mi is az a REIT, milyen előnyei, hátrányai vannak, megvizsgáljuk, hogy milyen hozamokra számíthatsz, és milyen kockázatokkal kell számolnod.
Ha még csak most ismerkedsz az ingatlanbefektetésekkel, olvasd el az ingatlanbefektetés útmutatót is, ahol megismerheted az alapokat.
Mi az a REIT?
A REIT az angol Real Estate Investment Trust rövidítése, ami kvázi „ingatlan befektetési társaságot” jelent. A REIT-ek olyan befektetési társaságok (cégek), amelyek kizárólag ingatlanokba (és ingatlanhitelekbe) fektethetnek.
Amikor REIT-be fektetsz, akkor egy REIT cég részvényeit vásárolod meg a tőzsdén. Viszont mivel a vállalat ingatlanokat vásárol, így közvetett módon a te pénzed is az ingatlanokban lesz. A legtöbb REIT amerikai cég, de vannak európai, sőt magyar REIT-ek is. A magyar REIT-eket SZIT-eknek nevezzük (szabályozott ingatlanbefektetési társaság).
Természetesen nem mindegyik REIT-et lehet megvenni a tőzsdén, vannak zártkörűen működő, privát cégek is. Ezekbe nem fogunk tudni olyan egyszerűen befektetni, így most elsősorban nem ezekkel foglalkozunk.
A REIT-ek működése
A REIT-ek a tőkéjüket ingatlanokba fektetik, amelyeket bérbe adnak vagy értékesítenek. A bevételekből lejönnek a fenntartási, menedzselési és egyéb költségek, a megmaradt nyereségnek pedig az USA-ban a 90%-át kötelesek kifizetni osztalékként. Európában országonként változik, hogy mennyit kell kötelezően kifizetni, de itt is általában legalább 70-80% a határ.
REIT vállalatok működése
forrás: saját szerkesztés
A fennmaradó részből újabb beruházásokat csinálhatnak. A beruházásokhoz egyébként hiteleket is szoktak használni, így a tőkeáttétel miatt több ingatlant tudnak vásárolni, ami nagyobb hozamot jelenthet. Ez persze egyben kockázat is.
Ez nagyon jó hír azoknak, akik befektetéseikből rendszeres jövedelmet szeretnének kapni. Így ez egy osztalékbefektetési stratégiának is a része lehet.
Mibe fektetnek a REIT-ek?
A REIT cégeket kategorizálhatjuk aszerint, hogy milyen ingatlanokba fektetnek. Ne feledjük, hogy ezek a cégek nem csak megvásárolhatnak ingatlanokat, de építhetnek is, ezáltal még nagyobb hozamot is elérhetnek.
Az 5 legnagyobb REIT szektort az alábbi grafikonon láthatod:
REIT-ek főbb befektetési szektorai
forrás: reit.com, saját szerkesztés
A legnagyobb arányban a kereskedelmi REIT-ek vannak. Ezek irodaépületekbe, üzlethelyiségekbe, szállodákba, bevásárlóközpontokba vagy parkolóházakba fektetnek.
A lakóingatlan REIT-ek apartmanokba, házakba vagy társasházakba fektetnek, és ezeket adják bérbe elsősorban magánszemélyeknek.
Az irodákkal foglalkozó REIT-ek nagy irodaházakkal rendelkeznek. Számos nagy vállalat nem tulajdonosa annak az irodának, amelyben dolgozik, hanem csak bérli azt.
Az egészségügybe fektető REIT-ek mindenféle épülettel rendelkezhetnek, amelyeknek köze van az egészségügyhöz, ideértve például a kórházakat.
Infrastruktúra REIT-ek különböző infrastruktúrával kapcsolatos épületekbe fektet, ilyen lehet például egy autópálya, egy repülőtér vagy akár egy távközlési adóvevő torony is.
Az egyéb kategóriában találunk erdőgazdálkodással, adatközpontokkal, jelzáloglevelekkel, vendéglátással foglalkozó REIT cégeket is.
Természetesen vannak olyan REIT-ek is, amelyek egyszerre több szektorban is érdekeltek.
A REIT-ek nem csak szektoriálisan, de földrajzilag is diverzifikálhatják magukat. Vásárolhatnak hotelt Japánban, miközben bérbe adnak egy irodaházat Bécsben.
Ebből jól látható, hogy a REIT kiválasztásával a befektetők elég pontosan meg tudják határozni, hogy hol és milyen típusú ingatlanokba szeretnének tulajdonosok lenni.
Egy konkrét REIT portfóliója
Kiválasztottam egy REIT-et, amit egy kicsit részletesebben is bemutatok a példaként. Ez nem egy befektetési tipp, én magam sem fektettem ebbe a REIT-be, csak a példa kedvéért nézünk rá.
Az amerikai REIT-ek közül az egyik legnagyobb az American Tower. A céget 1995-ben alapították és világszerte tornyokat vásárolnak és adnak bérbe például rádió- és televízióműsor-szolgáltatóknak, vezeték nélküli adatszolgáltatóknak, kormányzati szerveknek és önkormányzatoknak.
A cég éves riportját megvizsgálva láthatod, hogy 26 országban vannak jelen és kb. 225 000 ezer különböző toronnyal rendelkeznek.
American Tower Corporation tornyai világszerte
forrás: American Tower éves riport, 2022
A riportból továbbá kiderül, hogy az előző évben 5,86% osztalékot fizetett a cég, ami bőven versenyképes egy lakás bérleti hozamával. Ne feledjük, hogy ebből már levonásra kerültek a költségek, és a cég új beruházásokat is eszközölt.
Míg egy lakásnál a tulajdonosnak a bérleti díjból még számos költséget fizetnie kell, és az állagmegóvásra és a növekedésre is félre kellene tennie, addig ez itt már levonásra került.
Ráadásul ebben már az ingatlanok menedzselésének a költsége is benne van. Míg egy lakóingatlannál mi magunk intézzük az ügyes-bajos dolgokat, addig itt egy profi csapat intéz helyettünk mindent.
Az American Tower Corporationhöz még visszatérünk, de most nézzük, hogy milyen hozamokat érhetünk el a REIT-ekkel…
REIT múltbeli hozamok
1960-ban megalapították a NAREIT-et, ami a National Association of Real Estate Investment Trusts rövidítése. A NAREIT egy kereskedelmi szövetség, amely a REIT-ek és más állami vállalatok érdekeit képviseli, amelyek az Egyesült Államok ingatlanpiacával foglalkoznak.
A szövetség 1972 óta gyűjt adatokat az amerikai REIT-ek működéséről. Az amerikai REIT-ek hozamának megállapításához létrehoztak egy indexet, ez a FTSE Nareit All Equity REITs Index.
A NAREIT weboldalán 1972-ig visszamenőleg megtalálható, hogy hogyan teljesítettek a REIT-ek.
S&P 500 és FTSE Nareit All Equity REITs Index teljesítménye 1972-2022
forrás: NAREIT, 2022, saját szerkesztés
Amint az ábrán is láthatjuk, minél hosszabb az időtáv, a hozamok annál inkább kisimulnak, és hasonlítanak egymásra. Rövidebb távon már nagyobb különbség van a két index teljesítménye között.
Ez egyébként kedvező lehet számodra, ha egy megfelelően diverzifikált portfóliót alakítasz ki.
Az egyes befektetési osztályokat össze tudjuk hasonlítani a befektetések periodikus táblájának (Callan chart) segítségével is. A periodikus tábla azt mutatja meg, hogy az egyes befektetési osztályok miként teljesítettek egymáshoz viszonyítva egy vizsgált időszakban.
Befektetések periodikus táblázata, 2003-2022
(Klikk a nagyításhoz!)
forrás: Bogleheads
A táblázatban a bordóval jelölt „Real Estate” jelenti az ingatlanpiacot. Mivel a REIT-ek ingatlanokba fektetnek, így a REIT-ek teljesítménye is hasonló. Láthatjuk, hogy nem ritka, hogy a bordó négyzetek az egyik évben az oszlop tetején, míg az előző vagy következő évben az oszlop alján találhatók (de ez a többi eszközosztályra is igaz).
Természetesen a REIT sem egy tökéletes befektetés, láthatjuk, hogy vannak évek, amikor kimagaslóan jól, máskor nagyon alulteljesítenek. Hosszútávon azonban jó eredményt tudnak produkálni.
A Portfolio Visualizer program segítségével is érdemes vetni egy pillantást a historikus adatokra. A REIT-eket az amerikai, illetve a nemzetközi részvénypiaccal hasonlítottam össze.
Amerikai, nemzetközi részvények és REIT historikus adatai, 1994-2023
(Klikk a nagyításhoz!)
forrás: portfoliovisualizer.com
A grafikonról jól látszik, hogy a sárgával jelölt REIT bőven lehagyta a pirossal jelölt nemzetközi részvényeket, és még a kékkel jelölt USA részvényekkel is felvette a versenyt. Volt, hogy a kék és volt, hogy a sárga vonal volt feljebb.
Fontos még kiemelni – ahogy a felső táblázat jobb szélső oszlopában látszik –, hogy historikusan a REIT korrelációja az amerikai részvénypiaccal 0,63, ami azt jelenti, hogy a REIT külön eszközosztálynak tekinthető. (Nem USA részvénypiaccal 0,6 és globális kötvényekkel 0,48.)
Ha az elemzést az elmúlt két évtizedre készítjük el, akkor nagyon érdekes megfigyeléseket tehetünk. Nézzük meg, hogy mi történik akkor, ha 2000-től vagy 2003-tól nézzük az adatokat.
Amerikai, nemzetközi részvények és REIT historikus adatai, 2000-2023
(Klikk a nagyításhoz!)
forrás: portfolivisualizer.com
Amerikai, nemzetközi részvények és REIT historikus adatai, 2003-2023
(Klikk a nagyításhoz!)
forrás: portfolivisualizer.com
Vegyük észre, hogy a két ábra teljesen más eredményt mutat. Az első esetben, amikor 2000-től vizsgáltuk az adatokat, a REIT messzemenően túlszárnyalta a részvényeket. Ha viszont 2003-tól nézzük az adatokat, akkor az amerikai részvények felülteljesítése látható.
Ennek a magyarázata, hogy 2000 és 2003 között a REIT-ek nagyszerű hozamot hoztak, míg az amerikai részvények gyengélkedtek.
Előre senki nem látja, hogy mi fog történni a piacon, és te sem tudhatod, hogy mit hoz a jövő. A REIT-ek 2000-2003 között nagyon jól teljesítettek az amerikai részvényekhez képest, azután viszont a részvények hoztak jobban. Mikor lesz a következő ilyen időszak, hogy a REIT teljesít jobban, és az meddig fog tartani? Lehet, hogy jövőre lesz, de az is lehet, hogy 15 év múlva…
A lényeg az, hogy nem tudod megjósolni, hogy mit hoz a jövő, így érdemes tanulnod arról, hogyan kell befektetni és egy jól diverzifikált portfóliót kiépíteni, amelynek része lehet a REIT is.
Hogyan fektess REIT-be?
Ha mi magunk akarjuk kiválasztani a megfelelő ingatlanbefektetési társaságot, akkor hasonlóan mélyen meg kell ismernünk a céget, mint egy hagyományos részvény vásárlása esetén.
A legfontosabb természetesen, hogy képben legyünk a cég által birtokolt ingatlanportfólióval és a korábbi évek pénzügyi eredményeivel. Ezenfelül ismernünk kell a cég terveit, üzletmenetét és aktuális piaci helyzetét is.
Azonban még erre sincsen szükség, ha nem néhány REIT céget akarunk megvásárolni, hanem rögtön egy REIT portfólióban gondolkodunk. (Azaz több tucat ilyen társaságot veszünk meg, így több ezer ingatlan között porlasztjuk a befektetésünket.)
Lássuk, hogyan is néz ez ki…
REIT portfólió ETF segítségével
Az ETF-ek olyan befektetési alapok, amelyek segítségével egyetlen vásárlással akár több száz cégbe is befektethetsz. (ETF útmutató itt!)
REIT-ekbe befektethetünk ETF-eken keresztül is. Ennek egy nagy előnye, hogy nem kell egyetlen REIT vállalatot kiválasztanod, hanem rögtön diverzifikálhatsz a REIT cégek között.
Ezáltal nem csak úgy diverzifikálsz, hogy egy REIT helyett több vállalatba fektetsz be, hanem a szektorok között is, és földrajzilag is jobban meg tudod osztani a befektetéseidet.
Így nem kell aggódnod egyetlen cég vagy egyetlen ország kockázatai miatt, a teljes REIT piac hozamát fogod megkapni, ami a múltbeli adatok alapján igen kecsegtető.
Néhány példa REIT ETF
Mindazonáltal fontos tisztában lenni azzal, hogy nem feltétlenül kell kifejezetten REIT ETF-et vásárolni, hogy legyen ingatlanbefektetésünk.
A REIT részvények a részvénypiac részei, így egy amerikai vagy globális részvény ETF is tartalmazni fog alapvetően is REIT részvényeket (jellemzően 2-5%-ban).
Vagyis ha veszel egy S&P 500 ETF-et vagy MSCI World indexet követő ETF-et, akkor abban is lesz ingatlanbefektetés. Csak akkor van szükség további REIT ETF vásárlására, ha ennél magasabb kitettséget szeretnél.
Természetesen vásárolhatunk egyedi REIT részvényeket is, és akár azokból is építhetünk portfóliót…
Egyedi REIT-ek kiválasztása
Ha REIT befektetésbe szeretnél kezdeni, érdemes számos tényezőt figyelembe venned a megfelelő választás érdekében. Ezen tényezők között vannak általános irányelvek, valamint pénzügyi mutatószámok is.
Amikor REIT-et közül válogatsz, tartasd szem előtt az alábbiakat.
- Ingatlanportfólió diverzifikációja: Válassz olyan REIT-et, amely rendelkezik jól diverzifikált ingatlanportfólióval. Ezzel is csökkented a kockázatokat.
- Osztalék mértéke: Fontold meg az osztalékhozamot, vagyis azt, hogy a REIT a befektetőknek mennyit fizet ki osztalékként. Magas osztalékhozam vonzó lehet, de érdemes megnézni az aktuális osztalékhozam mellett azt is, hogy az elmúlt időszakban mekkora volt ez az érték. Idetartozik annak a vizsgálata is, hogy a REIT melyik országban van bejegyezve, és van-e olyan jogszabály, ami fontos lehet számodra (például, hogy az USA-ban a nyereség 90%-át ki kell fizetni osztalékként).
- Pénzügyi stabilitás: Érdemes megnézni a cég eladósodottságát, illetve a várható bevételeket. Hiába magas most az osztalék, ha azt hamarosan kénytelen lesz csökkenteni a cég.
- Költségek: Az alacsony költségű REIT-ek előnyösebbek, kiszámíthatóbbak lehetnek. A „Net Lease” REIT-ek például olyan szerződéssel adják bérbe az ingatlanokat, amelyekben a bérlő felelős az ingatlannal kapcsolatos költségekért.
- Kamatfedezet: Fontos ellenőrizni a REIT kamatfedezetét. Az ingatlanokból származó bevételek milyen mértékben fedezik a felvett hitelek kamatait. Minél magasabb a kamatfedezet, annál stabilabb a vállalat, annál stabilabb az osztalékfizetés.
- NAV (Net Asset Value): Nettó eszközérték. Ez tekinthető a vállalat értékelésének referenciapontjának. NAV = REIT teljes eszközeinek (többnyire valós ingatlanok) becsült piaci értéke, mínusz az összes kötelezettség értéke. Ezt el lehet osztani a részvények számával, ami megmutatja az egy részvényre jutó eszközértéket.
A fentieken kívül más pénzügyi mutatókat is érdemes figyelembe venned. Az egyik legfontosabb a részvény ára, és a nyereség aránya. De…
A P/E nem használható
A részvények esetében az egyik leghasznosabb mutatószám a P/E ráta (Price/Earnings). A P/E ráta azt mutatja meg, hogy a részvény ára hányszorosa az egy részvényre jutó nyereségnek.
Ezt általában nem magadnak kell kiszámolnod, de érdemes tisztában lenni vele, hogy ezt hogyan kell értelmezni, így vegyük át röviden.
A P (price) adott, a tőzsdei árfolyamból látod. Az E pedig az egy részvényre jutó nyereség, amit úgy számolunk ki, hogy a vállalat adózott eredményét elosztjuk a részvények számával. Minél kisebb az adózott eredmény, annál kevesebb lesz az egy részvényre jutó nyereség.
Például, ha 100 dollárba kerül egy részvény, az egy részvényre jutó nyeresége pedig 6 dollár, akkor a P/E ráta = 100 / 6 = 16,66.
Ez azt jelenti, hogy ez a befektetés 16,6 év alatt termelné ki magát, ha nem változna a nyeresége (6 x 16,6 = 100). Általánosságban elmondható, hogy minél alacsonyabb a P/E, a befektetés hozama várhatóan annál nagyobb lesz.
De a REIT-ek esetében ez nem működik, mert a P/E ráta nevezője, az „E” torz eredményt mutat.
Ennek oka a magas értékcsökkenési leírás. Az értékcsökkenési leírás egy könyvelési tétel, a számvitelben költségként jelenik meg. Ezt a cégek nem a kedvük szerint állapítják meg, hanem szigorú jogszabályok vannak rá, hogy mennyit kell leírni.
A magas ingatlanállomány miatt ez a tétel irreálisan magas a REIT-ek esetében. (A könyvelésben az ingatlanok értéke folyamatosan és dinamikusan csökken, míg a valóságban akár nőhet is.)
Példa: a REIT megvásárol például egy lakóparkot, a benne lévő lakásokat pedig kiadja. A következő évben az értékcsökkenési leírás miatt a lakópark könyv szerinti értéke kevesebb lesz. Ezt is le kell vonni a bevételekből, tehát ez is csökkenti az E-t.
Visszatérve a P/E rátához és a fenti példánkhoz: Ha a 100 dolláros árat nem 6 dollárral, hanem mondjuk csak 2-vel osztod el az értékcsökkenés miatt, akkor az eredmény 50 lesz, és azt mutatja, hogy a REIT sokkal rosszabb befektetés, mint amilyen valójában. Emiatt a P/E mutató nem használható jól REIT-ek esetében.
A REIT értékeltsége: P/FFO és P/AFFO
P/E ráta helyett a befektetők általában a P/FFO-t (Funds From Operations) vagy a P/AFFO-t (Adjusted Funds From Operations) nézik. Ezek azok a mutatók, amelyek közelebb állnak a REIT-ek pénzügyi teljesítményéhez.
Az FFO az adózás utáni nyereséghez visszaadja az értékcsökkenést és korrigál az eladott ingatlanokból bejövő EGYSZERI, nettó nyereséggel. (Az utóbbi, egyszeri tételek is jelentős torzítást okoznak.)
Ezeket az alábbi ábra jól szemlélteti:
P/E és P/FFO számítások különbsége
forrás: saját szerkesztés
Az AFFO pedig az FFO-nak a finomított változata, még tovább korrigálja az FFO-t. Az AFFO-t így kapod meg:
AFFO = FFO + bérleti díjak emelése – beruházási kiadások – karbantartási kiadások
AFFO tehát számol a bérletidíjak emelésével, ugyanakkor még szigorúbb az ingatlanokkal kapcsolatos kiadások tekintetében, ugyanis levonja a beruházásokra és karbantartásra fordított összegeket is.
Ezek a mutatók valószínűbb képet adnak arról, hogy mennyi pénzt termel a REIT valójában, ami sokkal relevánsabb a részvényeseknek és befektetőknek.
FFO számítás példa
A példánkban térjünk vissza a már korábban említett American Tower céghez. A cégre rákeresve a https://stockanalysis.com/ oldalon, az alábbi adatokat találjuk.
- Adózott eredmény (net income): 1.766 millió dollár
- Értékcsökkenés (depreciation and amortization): 3.355 millió dollár
- Részvények száma: 463 millió darab
- Egy részvény ára: 206 dollár
Ezek alapján a P/FFO számításunk így néz ki:
FFO = (1.766 millió dollár + 3.355 millió dollár) / 463 millió darab részvénnyel = 11,06 dollár
A részvény ára, P = 206, így a P / FFO = 206 / 11,06 = 18,6.
Ezzel szemben, ha P/E-t számolnál, akkor azt kapnád, hogy E = 1,766 millió dollár / 463 millió darab részvény = 3,81. Továbbra is P = 206, így P / E = 206 / 3,81 = 54,07.
Nagyon nem mindegy, hogy a befektetésed hozamaiból 54,07 év alatt vagy 18,06 év alatt jön vissza a befektetett pénzed értéke…
Tehát ha REIT-et nézel, inkább a P/FFO-t (vagy P/AFFO-t) vedd figyelembe a hagyományos P/E mutató helyett. Így jobban megértheted, hogy mennyi pénzt hoz a REIT, és milyen jól teljesít részvényesi szempontból.
A REIT a portfólió részeként
Itt sem szabad átesni a ló túloldalára, és mindent feltenni egy lapra. Vizsgáljuk meg a REIT-ek optimális súlyát a portfólión belül, és összegezzük azok előnyét és hátrányát.
Mennyi REIT-et tartsunk?
Természetesen nem tudjuk, hogy a jövőben milyen hozamokat és kockázatokat produkálnak majd a REIT befektetések. Amiből ki tudunk indulni, azok a múltbeli adatok.
Lefuttattam egy szimulációt, melyben négy eszközosztályba fektettünk: globális kötvények, USA részvények, nem USA részvények, REIT-ek. Két kritérium van:
- A portfólió legalább 20%-a nem USA részvényekben kell, hogy legyen, így csökkentve az USA elmúlt évtizedekben tapasztalt szárnyalását.
- A portfólió legalább 20%-a globális kötvényekben kell, hogy legyen, így némi stabilitást adva a portfóliónak.
Ha a cél a legjobb kockázat / hozam arány (Sharpe ráta), akkor a következő portfólióval jártunk volna a legjobban:
A legmagasabb Sharpe rátát adó portfólió 1994-2023-ig (Megadott feltételek mellett)
Látható, hogy a REIT-ek egyáltalán nem kaptak jelentős súlyt ebben a portfólióban. Természetesen nagyban függ a kapott eredmény a választott időtávtól, és a megadott feltételektől.
(Ezen az időtávon a REIT-ek alulteljesítették az USA részvényeket, ráadásul magasabb kockázat mellett.)
Illetve ne feledjük, hogy magában a részvénypiacban is szerepelnek már REIT-ek, így a valós súlyuk inkább 8-9% körül van a fenti portfólióban.
A REIT előnyei
A REIT befektetés legnagyobb előnye az, hogy nem kell neked értened az ingatlanokhoz, hanem szakértőkre bízod a pénzed, akik befektetik azt.
Szintén nagy előny, hogy nem kell több tíz millió forinttal rendelkezned ahhoz, hogy REIT segítségével tudj ingatlanba fektetni. Ha még kezdő befektető vagy, és van pár tízezer vagy pár százezer forintod, amit befektetésekre tudsz fordítani, akkor már el tudsz gondolkodni a REIT-eken.
Emellett sokkal diverzifikáltabb lesz a portfóliód és azon belül az ingatlanbefektetésed akkor, ha nem egyetlen lakóházba fektetsz Budapesten, hanem világszerte több százba, kiegészítve pár kórházzal, hotellel, plázával vagy éppen 225 ezer toronnyal.
A teljes portfólió vonatkozásában is diverzifikációt jelent, ugyanis a REIT-ek alacsony korrelációt mutatnak más eszközökkel, például részvényekkel, kötvényekkel.
A befektetésed teljesen likvid, ugyanis a REIT ugyanúgy, mint bármilyen másik részvény vagy ETF, bármikor eladható.
Ha REIT segítségével fektetsz be, akkor kizárólag a REIT kiválasztásával kell foglalkoznod. Ha ez megvan, onnantól kezdve teljesen passzív tud lenni ez a befektetésed. Nem kell azzal foglalkoznod, hogy megbízható albérlőt találj, nem kell izgulnod, hogy pontosan fizet-e, vagy éppen elromlik-e a mosógép, ami számodra hirtelen plusz költséget jelent.
A REIT hátrányai, kockázatok
A megfelelő REIT befektetés kiválasztása időigényes lehet. Több száz vállalat közül tudsz választani, és minden cég más szektorba és földrajzilag más régiókba fektet be. Ezeket mindenképpen érdemes tanulmányoznod a döntés előtt.
Az ingatlanpiaci változások, erősen befolyásolhatják a REIT-ek értékét, ami önmagában nagy kockázatot jelent.
Amint fentebb írtam, a legtöbb REIT osztalékfizető, ami után elképzelhető, hogy adózni kell. Természetesen a legtöbb befektetés után adózni kell, azonban ezen adók nagy része elkerülhető egy TBSZ számlával.
Fontos továbbá, hogy REIT esetén egy vállalat részvényébe fektetsz be, így más cégekhez hasonlóan a piaci és tőzsdei hatásoknak ki van téve az adott részvény. Lehetnek időszakok, amikor alul–, míg máskor túlértékeltek a részvények.
REIT-be történő befektetés nagyon hasonló ahhoz, amikor a részvénypiacon kiválasztasz egy szektort, és arra helyezel nagyobb hangsúlyt. Például, ha technológia vagy pénzügyi vagy egészségügyi vállalatok részvényeit vagy ezeket tartó befektetési alapokat vagy ETF-eket veszel.
Ha túl nagy súllyal szerepel a REIT (vagy bármilyen ingatlan) a befektetéseid között, akkor az éppen, hogy alacsonyabb diverzifikációt, így magasabb kockázatot jelent. Gondold végig ezt is mielőtt befektetsz.
A REIT és a kamatkörnyezet
A REIT vállalatok nagyrésze hitelt vesz fel a működéséhez. A hitelek kamataira hatással van a kamatkörnyezet, így a kamatkörnyezettől függően a kamatok nőhetnek vagy csökkenhetnek.
Sokan gondolják azt az ingatlanpiaci befektetésekkel kapcsolatban, hogy az emelkedő kamatkörnyezet negatív hatással van az ingatlanpiacra, mert a magasabb kamatok miatt kevesebben fognak hitelt felvenni és ezáltal kevesebb vevő lesz, kevesebb kereslet lesz az ingatlanokra.
Mindazonáltal egy 2022-es tanulmány (The effect of interest rates on reits valuation and future returns, 1993-tól vizsgálták az adatokat) azt mutatja, hogy REIT vállalatokon elérhető hozamra a kamatkörnyezet nincs jelentős hatással.
Egy másik kutatás (The impact of rising interest rates on REITs) is ugyanezt támasztja alá, kiemelve, hogy a növekvő kamatkörnyezet összefüggésben van a növekvő inflációval. Az ingatlantuljadonosok pedig a bérleti díj növelésével tudják ellensúlyozni a infláció hatásait, ahogy a lenti ábrán is látható.
A REIT-ek megtérülése az inflációval szemben, 1999-2013
forrás: The impact of rising interest rates on REITs
Az ábrán sötétzöld színnel látható a REIT-eken elérhető hozam, míg világoszölddel az infláció mértéke. Jól látható, hogy a vizsgált 14 évből 13-szor a REIT-ek hozama magasabb, mint az infláció, a REIT-ek osztaléknövekedése meghaladta az infláció mértékét.
Összefoglalás
Ha ingatlanbefektetésben gondolkozol, akkor kisbefektetőként érdemes megismerkedned a REIT cégekkel (Real Estate Investment Trusts).
A REIT-ek nagyszerű lehetőséget kínálnak a kisbefektetőknek is az ingatlanpiaci befektetésekre, mert kis összeggel, akár pár tíz ezer forinttól már be lehet fektetni REIT-ekbe.
A REIT-ek nagyszerű elemei lehetnek a portfóliódnak, ha fontos számodra a kifizetett osztalék. A részvénypiac és a REIT-ek sok esetben ellentétesen mozognak, így diverzifikációs céllal is fektethetsz REIT-ekbe.
A cikkből megtudhattad, hogy mit érdemes figyelembe venned, amikor REIT céget szeretnél kiválasztani. Kitértünk általános elvek mellett a pénzügyi mutatószámokra is, és most már tudod, hogy REIT-ek esetében a P/E helyett a P/FFO számítást érdemes használnod.
Megvizsgáltuk a REIT-ek historikus hozamait, és összehasonlítottuk azokat az amerikai részvénypiaccal.
A REIT-ek hátrányával is jó, ha tisztában vagy. A megfelelő REIT kiválasztása időigényes feladat, mert sok szereplő közül kell választanod. Az ingatlanpiaci változások és a kamatkörnyezet befolyásolhatják a REIT-ek értékét és osztalékfizetéseit, ami szintén kockázatot jelent. Emellett a vállalatok részvényei is ki vannak téve a piaci változásoknak.
Ha érdekel, hogy miként lehet egy időtálló befektetési stratégiád, amivel infláció feletti hozamokat tudsz elérni, szinte teljesen passzívan, akkor gyere el a Pénzügyi Szabadság Alapozó Tréningre!
Szólj hozzá!