Az ingatlanbefektetés rengeteg ember fantáziáját megmozgatja. Kézzel foghatóak, körül vesznek minket, és időnk nagy részét is ingatlanokban töltjük. Tudjuk, hogy értékesek, és éppen ezért sokan vágynak is a birtoklásukra. De biztosan mindenkinek ingatlanba érdemes fektetnie? Olvasd el a cikket, és tudd meg, hogy mi fán terem az ingatlanbefektetés.

Ebben a cikkben összegyűjtöttem minden információt ahhoz, hogy el tudd dönteni, hogy neked való-e az ingatlan, mint befektetés. Megvizsgáljuk, hogy milyen hozamra számíthatsz, milyen kockázatokkal kell számolnod, és azt is, hogy milyen módszerrel válaszd ki az ideális ingatlant. Emellett kitérek az alternatív lehetőségekre is, hiszen nem csak az az egyetlen módja, hogy ingatlanba fektess, hogy megveszed azt.

Megmutatom mind az elméleti hátteret, mind a gyakorlati megvalósítást, amihez készítettem is neked egy kalkulátort.

Ezzel az ingatlanbefektetés kalkulátorral profi módon fogsz tudni belevágni az ingatlanbefektetésekbe. Hasznos lesz mind az ingatlanok kiválasztásában, mind a hozam kiszámításában. Kigyűjtheted benne a számodra szimpatikus ingatlanokat, és azonnal ki is tudod számolni a várható megtérüléseket.

Előtte azonban, vizsgáljuk meg milyen tényezők befolyásolják, hogy merre is fog menni az ingatlanpiac. Nézd meg a videót, hogy megtudd!

 

(Szeretnél értesítést kapni az új videókról a Youtube-on? Klikk ide, és iratkozz fel a Youtube csatornámra!)

Most pedig térjünk is rá az ingatlanbefektetés alapjaira, majd pedig evezzünk kicsit mélyebb vizekre, és vizsgáljuk meg, miként érdemes ingatlanokba fektetned.

Ingatlanbefektetés, az alapok

Magyarországon mindig is nagyon divatos volt ingatlanba fektetni, és minél több helyről halljuk, annál csábítóbb a lehetőség. Ebből kifolyólag sokan döntenek úgy, hogy albérlet helyett, inkább még hitelfelvétellel együtt is, de saját ingatlanba költöznek.

Bár ez a döntés nem teljesen ugyanaz, mint egy ingatlanbefektetés, sok a hasonlóság. Ha téged ez is érint, olvasd el a következő cikket is: Albérlet, vagy saját lakás és lakáshitel? – Útmutató és kalkulátor

Sokan nagyon egyszerűnek gondolják az ingatlanokba történő befektetést, de te ne ess ebbe a hibába! Úgy gondolják vesznek egy lakást, amit kiadnak albérletbe, és utána majd csak nézni kell, ahogy minden hónap elején beérkezik a haszon a bérleti díjból.

Minden befektetés esetén beszélni kell az előnyökről, és a hátrányokról, valamint a kockázatokat is meg kell vizsgálni. Nincs olyan befektetés, hogy „tuti befektetés”, egyszerűen nem létezik olyan, ami mindenki számára tökéletes lenne. Ingatlanbefektetés esetén is van jó, illetve rossz, valamint kockázatosabb, és biztonságosabb is.

Fontos tudnivalók az ingatlanról, mint befektetés

Az alábbi cikkeket javaslom, hogy nézd át, bármilyen befektetésben is gondolkodsz:

  1. Mi az a befektetés, és hogyan kell okosan befektetni?
  2. Részvények vásárlása
  3. Befektetési portfólió összeállítása, kialakítása, és minta portfóliók

Ebben a cikkben a különböző ingatlanbefektetés lehetőségeken fogunk végigmenni, viszont, ahhoz, hogy el tudd dönteni, hogy neked való-e az ingatlanbefektetés, ismerned kell a többi lehetőséget is.

Nagyon sok tanácsadás, és megkeresés alapján azt tapasztalom, hogy a tapasztalatlan befektetők nem számolnak az ingatlankiadás költségeivel, ami bizony pénzbe és időbe is kerül. Emellett nem gondolnak a kockázatokra, és az alternatívaként elérhető befektetések hozamával sem számolnak.

Befektetői szemmel vizsgálva egy befektetés, legyen szó akár részvényekről, kötvényekről, vagy akár ingatlanról, annyit ér, amennyi a beérkező nettó bevételek jelenértékének az összege. Ez egy ingatlan esetén a bérleti díjak, mínusz az összes kiadás, illetve az ingatlan eladásakor keletkező haszon.

A befektetéseinken elért hozam két dologtól függ. A befektetésünk árfolyamától, és az abból származó folyamatos bevételektől. Egy ingatlan értéke, csakúgy, mint egy részvényé, nőhet és csökkenhet is időközben. Ezt ugye a piac befolyásolja, és kockázatot jelent.

A lakás, mint ingatlanbefektetés

Az MNB 2016 óta saját lakásárindexet publikál, ami nagy segítségedre lehet abban, hogy meggyőződj az aktuális trendekről, piaci viszonyokról. A legfrissebb adatokat itt találod. Érdemes ezeket az adatokat mindig aktuálisan megvizsgálnod. A következőkben kettőt fogok neked bemutatni.

Nominális és reál MNB lakásárindexek településtípus szerint (2010 = 100%)

                                                                                                                                                                                        forrás: MNB

Véleményem szerint ez az ábra jól mutatja, hogy a lakásárak bizony nem csak felfelé tudnak menni. (Pl.: 2003-2013 reálárak)

Mindennek van egy bizonyos ára egy időpillanatban, így az ingatlannak is, ami ingadozik, és ez egy kockázatot jelent.

Attól még, hogy az ingatlanokra nem ragasztanak ki minden reggel egy árcédulát, mint egy például egy részvény esetén, attól még minden nap ugyanúgy változik az áruk. Csak ez nem lesz túl látványos a számodra.

A lakások, és az ingatlanbefektetés másik kockázata, hogy egy illikvid eszköz, ami azt jelenti, hogy nehezen értékesíthető. Részvényeket egy kattintással el lehet adni, a megvásárolt ingatlan esetében viszont ez nem működik. Míg a részvények homogén eszközök, vagyis minden Apple részvény ugyanolyan, addig az ingatlanok között aligha találsz két teljesen azonosat.

Ez lehet jó, és rossz is: egyrészről extra kockázat, másrészről lehetőség, de az biztos, hogy szükséges némi hozzáértés. Az árak nem olyan egyértelműek, mint a részvények esetén, és minden ingatlant önállóan, nekünk kell értékelni, és később eladni is.

Ha pedig hirtelen pénzre van szükséged, nem tudod megtenni, hogy csak az egyik szobát adod el, még ha elegendő lenne akkora összeg is. Így akár árfolyam veszteséggel is számolnod kell, ha gyorsan van szükséged a pénzre.

Ingatlan hozamok alakulása 2008-2018 között

Lakásvásárlásból, az értéknövekedésen keresztül elérhető hozamprémium és a betéti hozam alakulása az elmúlt idő-szakban

ingatlanbefektetés-KSH

                                                                                                                                                                                               forrás: MNB

A következő ábra szintén kiválóan megmutatja, hogy a lakásárak nem mindig felfelé mennek. Ha pedig összehasonlítjuk más, alternatív lehetőségekkel, elképzelhető, hogy veszteséget szenvedünk el.

Aki mondjuk 2009-ben vett lakást, majd öt évvel később eladta, az bizony nem tudott hozamprémiumot elérni az ingatlan árának növekedése révén. Közben még a bankbetétek is igen magasak hozamot hoztak, nem beszélve egy kockázatosabb portfólióról.

Másik nagyon hasznos index a Takarékindex (volt FHB lakásárindex) amely hosszabb időtávon is megmutatja a lakásárak változását Magyarországon.

Takarék Index – Lakásárindex, ingatlanbefektetés

Forrás: Takarék Lakásárindex

Azt láthatjuk, hogy 1998 és 2000 között egy hatalmas felértékelődés ment végbe, majd gyakorlatilag aki 2003-2006 között vett lakást, az ma nagyjából annyit kapna az ingatlanért (inflációval korrigálva), mint amikor megvette azt. Vagyis, 12-15 év hozamáról mondott le. Állj meg itt kérlek egy pillanatra, és gondolkodj el ezen.

Ez azt jelenti, hogy ha valaki akkor 15.000.000 forintért vett egy ingatlant, akkor ahhoz képest veszteséget kellett elszenvednie, mintha például a pénzpiacra fektetett volna be. Ha például 5% reálhozamot hozó befektetésbe fektetett volna 15 évre, akkor kicsit több mint 31 millió forintja gyűlt volna össze.

Tehát ebben az esetben megduplázta volna a befektetett vagyonát, de úgy is nézhetjük, hogy a rossz befektetés választása miatt elveszítette a pénze felét. Ezt a hozamot egyáltalán nem volt nehéz elérni ebben az időszakban, 2008-as válság ide, vagy oda.

Ha semmi mást nem tett volna a befektető, csak megvette volna az 500 legnagyobb amerikai vállalat részvényeit, akkor közel megháromszorozta volna a vagyonát. (Persze érdemes diverzifikálni, csupán szemléltetésképp hoztam a példát.)

További források az ingatlanpiaccal kapcsolatosan:

  • KSH lakáspiaci jelentés (link)
  • OTP értéktérkép (link)
  • BRF ingatlanpiaci jelentés – irodapiac (link)
  • Otthoncentrum negyedéves elemzések (link)
  • Duna House havi barométer (link)

Láthatod, hogy ha éppen egy rossz időpontban lesz szükséged az ingatlanban álló pénzedre, akkor sajnos akár nagy veszteséggel is számolnod kell. Természetesen eddig még nem beszéltünk az ingatlanbefektetés melletti legnagyobb érvről, a bérbeadásból származó folyamatos bevételről.

Az előbb megvizsgált adatok azért fontosak, hogy tisztában legyél az ingatlanpiaccal, és felkészülhess akár a legrosszabbra is. Persze a különböző ingatlanos cégek jelentéseivel érdemes óvatosan bánni, hiszen, ahogy a videóban is mondtam, akinek érdekében áll ingatlant eladni a számodra, biztosan nem fogja azt mondani, hogy „á, ne most fektess be.”

Bevett formája az értékesítési meggyőzésnek, hogy amikor esik az ár, akkor azért kell befektetni, mert jó beszállási pont van. Amikor pedig felfele megy az ár, akkor még sokkal jobban fel fog menni, nehogy lemaradj!

Az ingatlanbefektetés 3 fázisa

Az ingatlanbefektetések három különböző fázisát különböztetem meg. Az első, hogy ki kell választani, majd meg kell venni az ingatlant. A második, hogy a megvásárolt ingatlannal lesz munkád, azzal dolgozni kell. A harmadik fázis pedig az, amikor eladod az ingatlant. Nézzük is meg részletesebben mindegyiket.

1. Az ingatlan kiválasztása, majd megvétele.

A kiválasztás során rendkívül fontos a megfelelő piackutatás, ne légy rest, szánd rá az időt! Itt fog ugyanis eldőlni, hogy mekkora lesz a potenciális hozamod. Nagyon sok apróságra kell odafigyelni, meg kell találni a „jó vételt”, amely az átlagnál magasabb hozammal kecsegtet, és persze a személyes elképzeléseidnek is megfelel.

A jelenlegi online lehetőségek nagy segítséggel lehetnek, hiszen a képek alapján már elég jól le lehet szűrni egy-egy ingatlant. Viszont amikor kinéztél egyet, nem úszod meg, hogy alaposan megvizsgáld. Ajánlott érteni hozzá, hogy mit kell nézni, hogy ne egy kívülről szép, de belülről lepukkant ingatlant vásárolj.

Egy ismerősöm már majdnem elutalta a foglalót, mikor még egyszer, egy szakértő barátjával megnézték az ingatlant. Mint kiderült, a tetőszerkezetben olyan hibákat talált a hozzáértő ismerős, mely az ingatlan értékét jelentősen csökkentette. Egy hajszálon múlt a rossz döntés.

Már itt sokaknak nem jut eszébe, hogy ezeket a hosszú órákat amiket a keresésre szántál, bizony a jelenlegi órabéreddel is ledolgozhattad volna, vagy éppen egy tanfolyamot is elvégezhettél volna, amely után akár fizetésemelést is kérhettél volna. Nem beszélve a szakértő költségéről.

ingatlanbefektetés-ház

2. Munka az ingatlannal

Első lépésként lehet, hogy fel kell valamennyire újítani az ingatlant, de lehet, hogy nagyobb módosításokat is elvégeznél rajta. Ez a fázis rendkívül precíz tervezést igényel.

Döntsd el előre, hogy mekkora összeget érdemes befektetned a renoválásba ahhoz, hogy a maximális hozamot érd el a befektetéseden. Sok olyan költség is felmerülhet, amire előre nem is számítottál. (Főleg ha az első lépésben hibáztál valahol, és mégsem olyan állapotú ingatlant vettél, mint gondoltad.) Az ilyen jellegű, előre nem látható költségekre érdemes külön tartalékot képezned.

De, ha ki is akarod adni az ingatlant, és nem csak az árnövekedés miatt fektettél be, akkor bizony az is idő lesz. Illetve a bérlőkkel is folyamatosan foglalkozni kell, sőt akár lehet félévente, évente új lakók után kell nézned.

Nem hiába szoktak csak 11 hónapos kiadottsággal számolni az ingatlanbefektetők. Ezen felül, ha a kiadást egy ügynökségre bízod, akkor további 1-2 havi díjat meg kell fizetned. Máris csak 9-10 havi bérleti díj landol csak a zsebedben. Amennyiben pedig rövidtávú kiadásban gondolkodsz, az bizony simán felér egy részmunkaidős állással.

Természetesen ma már a rövidtávú lakáskiadás segítésére is létrejöttek különböző vállalkozások. Például az Rbnb,a Castle, a Budapestresidence, vagy a Hostie. Ha igénybe veszed a szolgáltatásukat, akkor könnyíthetsz az életeden, viszont alacsonyabb nettó hozamra számíthatsz. Mérlegelned kell, hogy számodra megéri-e egy ilyen szolgáltatás igénybevétele.

3. A végén pedig eladod az ingatlant

Ekkor dől el, hogy végül mennyit is kerestél az ingatlanbefektetés projekteden. Van aki azért veszi meg az ingatlant, hogy egy gyors felújítás, és/vagy átalakítás során megnövelje az értékét, majd gyorsan továbbadjon rajta. Van aki pedig hosszú távra tervez, és a bérleti díjakból (is) hozamot szeretne realizálni.

Fontos már az elején eldöntened, hogy te melyik csoportba tartozol. A kiválasztott stratégiának illeszkednie kell a személyes preferenciádhoz, beállítottságodhoz, és persze a szakértelmedhez is.

Van, akinek „jó szeme” van az ingatlan kiválasztásához, ért is hozzá, és kiszúrja, ha egy potenciálisan magas hasznot hozó ingatlant kínálnak eladásra áron alul. Egyértelmű, hogy még szakértőként is van kockázat, és sok munkával jár egy-egy ingatlan. Nem szabad megfeledkezned az adózási, utazási, és az adminisztratív költségekről sem.

Hogyan találd meg a megfelelő ingatlant a befektetéshez?

A kiválasztása a megfelelő ingatlannak eléggé hasonlít ahhoz a folyamathoz, mint amikor például részvények között válogatsz a tőzsdén. Sokan csak egy jól hangzó, divatos ingatlant/részvényt megvesznek, majd néhány év elteltével szembesülnek az átlagos hozamokkal, és akár még veszteséget is el kell könyvelniük.

Az ingatlanbefektetés konkrét tárgyának kiválasztása időt igényel, hiszen meg kell találnod azt az ingatlant, amely értéke magasabb a jelenlegi körülmények között, mint amennyit kérnek érte.

Egy sikeres ingatlanbefektető attól lesz sikeres, hogy nem véletlenszerűen választja ki, hogy melyik ingatlanba is fektessen. A vásárláskor dől el, hogy végül mekkora profitot tudsz majd végül realizálni, így nagyon megfontoltan kell eljárnod.

Ez nem egyszerű feladat, hiszen neked kell megismerned a piacot, és kitalálni, hogy milyen típusú ingatlan való neked befektetésre.

Gondold át az alábbi kérdéseket:

  • Mennyi pénzed van az ingatlanra, amit még biztonsággal be tudsz fektetni?
  • Mi a célod az ingatlannal? Például hosszútávú kiadás, vagy felújítás és eladás?
  • Mihez, és mennyire értesz az ingatlanokkal kapcsolatban?
  • Mekkora lesz a teljes befektetési portfóliód ingatlan kitettsége?

Amint megvan, hogy milyen típusú ingatlant keresel, elkezdheted feltérképezni a piacot. A célod az legyen, hogy megismerd azt, és ennek a tudásnak a segítségével különbséget tudj tenni a jó, és a rossz ajánlatok között.

Első lépésként válaszd ki, hogy milyen földrajzi területen, melyik városban, városrészben szeretnél befektetni. Érdemes felmérni a helyzetet, és megnézni a fentebb írt tanulmányokat.

A letölthető kalkulátorba érdemes a következő adatokat kigyűjtened az eladásra kínált ingatlanok esetén:

  • Szobák száma
  • Fürdőszobák száma
  • Négyzetméter
  • Ár
  • Ár/négyzetméter
  • Telek mérete
  • Építés éve
  • Állapot kívülről (1-10-ig)
  • Állapot belülről (1-10-ig)
  • Szükséges munka (1-10-ig)

Egyértelmű, hogy az almát ne a körtéhez hasonlítsd, tehát csak azonos, nagyon hasonló ingatlanok adatait hasonlítsd majd össze. A letölthető Excel segítségével nem csak be tudod vinni az összes fontos adatot az ingatlanokról, de még a megtérülést is ki tudod számolni. Akár hitel nélkül fektetsz be, akár hitelfelvétellel.

Hitelből ingatlanba fektetni kockázatos! Mindenképp gondold át alaposan, hogy megléped-e!

A kalkulátorban majd ide gyűjtsd ki az adatokat:

ingatlanbefektetés-kalkulátor

Elengedhetetlen, hogy a nagyobb ingatlanos portálokat is segítségedre hívd. Ezeknél a minél részletesebb keresésre törekedj.

Részletes, és alapos keresés

A piackutatáshoz érdemes az Ingatlan.com , az Otthontérkép, vagy más oldal részletes keresőjét használnod, de ha ennél is pontosabban akarsz keresni, akkor a részletes keresőn belül találsz egy még részletesebb keresőt:

Az Otthontérképen részletes keresés esetén a következő kép fogad:

ingatlanbefektetés-otthontérkép

Forrás: https://otthonterkep.hu

Érdemes a lista + térkép opciót választanod, illetve más ingatlankereső oldalakon is majd átváltani a térképes nézetre. A baloldalon látni fogod azokat az ingatlanokat, amelyek megfelelnek a jobboldalon beállított keresési feltételeidnek. Egy kattintás után pedig már meg is nézheted, hogy például milyen lehetőségek vannak Erzsébetvárosban.

ingatlanbefektetés-otthontérkép

Forrás: https://otthonterkep.hu

Ezt követően gyűjtsd ki a megadott paramétereket. Itt még nem kell szigorúan szelektálnod, a cél, hogy kiszámolj egy átlagértéket, és megnézhesd azt, hogy vannak-e kiugró négyzetméter árak. Az irreálisan magasakat vedd ki az összesítésből, mert torzítani fogják az átlagot. Ha nem akarsz számolni az adott ingatlannal, akkor a „számoljunk vele” sorba, egyszerűen csak írj be egy 0-át.

Vannak akik nagyon túlbecsülik az ingatlanuk értékét, illetve van aki csak teszteli a piacot. Ha annyiért jelentkezik valaki, akkor megfontolja az eladást. Persze ha egy szuper, csilli-villi ingatlanról van szó, akkor elképzelhető, hogy elfogadható a sokkal magasabb ár.

Miután ezzel megvagy, számold ki az átlagos négyzetméterárat, és azokat az ingatlanokat próbáld meg kiszűrni, melyek alacsonyabb négyzetméter ár mellett, kedvezőbb tulajdonságokkal rendelkeznek, mint az átlagos ingatlanok.

Vizsgáld meg a bérbeadásra kínált ingatlanokat is!

Az előző adatgyűjtést végezd el ismét, csak ezúttal ne az eladó ingatlanokat vizsgáld meg, hanem a kiadókat. Ugyanazokat, az előbb említett paramétereket gyűjtsd ki. Ezt követően is nagyon hasonlóan kell eljárnod. Vizsgáld meg az átlagértéket, majd szűrd ki az irreálisan magas értékeket. A folyamatot végezd el akkor is ha rövid távú, és akkor is ha hosszú távú ingatlankiadásban gondolkodsz.

A következő helyre gyűjtsd ki az adatokat a táblázatban:

ingatlanbefektetés-kalkulátor

Ezt követően itt is tudsz majd számolni egy megtérülést. Fontos, hogy ez is a „házi feladat” része. Egy ilyen nagy összegű befektetésre mindenképp szánd rá az időt! Válaszd ki tehát a számodra legjobb befektetésnek gondolt ingatlant, és számolj rá egy megtérülést a kalkulátor második oldalán.

Az ingatlanbefektetés kockázatai

A legnagyobb kockázat, hogy egy átlagember nem képes megfelelő, jól diverzifikált portfóliót kialakítani ingatlanokból, hiszen egy ingatlan önmagában is nagy befektetés. Ugye egy részvény befektetés esetén, akár a teljes piacot le tudod fedni a megfelelő alapokkal, ez egy lakás esetén nem tud megvalósulni.

Veszélye annak is van, hogy túl nagy részt fog képviselni az ingatlanbefektetés a portfóliódban. Amennyiben történik valami az ingatlannal, vagy annak környezetével, akkor a befektetéseden elért hozam mértéke kérdéses lesz. Előre nem tudhatod, hogy melléd építenek-e pont egy szemétlerakót, esetleg egy éjszakai szórakozóhely nyílik alattad, vagy csak beköltöznek kellemetlen személyek a szomszédba.

Tanácsadói pályafutásom során nagyon sok olyan történettel találkoztam, hogy a lakás kiválasztásakor még minden rendben volt, majd csak néhány év múlva derült ki, hogy a ház valójában belülről nagyon rossz állapotban van.

Rohadó tetőtér, teljes cserére szoruló gázvezetékek, megroskadt szerkezet, és még sorolhatnám. Ismerősömmel fordult elő, hogy a gázszivárgás miatt elzárták a gázt télen, és több hónapon keresztül nem volt fűtés! Nem hiszem, hogy sok albérlő maradna egy ilyen lakásban.

Másik eset volt, hogy nem sokkal az ingatlanvásárlás után derült ki, hogy a függőfolyosót cserélni kell a társasházban. Ez közel 30 millió forintos tétel volt a háznak, plusz hónapokig tartó zaj, és por. A kérdés az, hogy te kitudod-e szúrni, ha valami nincs rendben?

Persze az albérlőkkel is lehet probléma..Egyik ügyfelem mesélte, hogy egy régi albérlője hónapokig nem fizetett. Mivel türelmes ember, csak majdnem fél év után kezdett el aggódni, hogy lehet most már nem is fog neki fizetni. Amikor sokadik megkeresésre sem reagált az albérlő, elment személyesen, és azt látta, hogy minden el lett adva a lakásból, még a csempét is felszedték!

Ezek után evezzünk kellemesebb vizekre, és nézzük meg milyen megtérüléssel, hozammal lehet számolni egy ingatlanbefektetés esetén.

Ingatlanbefektetés megtérülése, hozama

Nagyon könnyű abba a hibába esni, hogy túlbecsüljük az elérhető hozamokat. Ez azért is van, mert sajnos könnyű megfeledkezni sok apró kis költségről, ami biztosan fel fog merülni, vagy felmerülhet.

Ezek a költségek lehetnek:

  1. Apró felújítások, tönkrement berendezések
  2. Biztosítási költségek
  3. Nagy felújítások, állapotmegőrzés, vagy amortizáció
  4. Amikor nem tudod kiadni az ingatlant, és üresen áll
  5. Adók, illeték, ügyvédi díj
  6. Ingatlanos költsége, ha igénybe veszed a szolgáltatásukat
  7. A saját magad befektetett ideje (ezzel szinte senki nem számol)

Illetve számolj a kockázati prémiummal is, amit a biztonságos befektetés felett kell hozzon, hogy megérje vele foglalkozni. Ha nem hoz többet, mint az állampapír, akkor minek ennyit vesződni vele, igaz?

Mit vizsgálj és hogyan?

Itt is hívd segítségedre az ingatlanbefektetés hozam kalkulátort, és számold ki, hogy körülbelül mekkora hozamot is érhetsz el az adott ingatlan bérbeadásával. A második fülön helyettesítsd be a kutatásod után kiválasztott ingatlan adatait, becsüld meg a bérleti díjat, a szükséges felújítási, és rendszeres költségeket, és megkapod, hogy milyen hozamra számíthatsz.

Ekkora hozamért érdemes egy rugalmatlan befektetést választanod, vagy inkább állampapírba kellene fektetned? Esetleg más opció lenne megfelelő számodra? Légy nyitott, és hasonlítsd össze más befektetéseken elérhető hozamokkal is.

Illetve még az is fontos, hogy ne az elmúlt néhány évből indulj ki. Ebbe a hibába nagyon sokan esnek, és nem emlékeznek, hogy csak 10 évvel ezelőtt, 10% körüli betéti kamatot kaptunk a pénzünkre.

Az ingatlanbefektetés tulajdonságai miatt, egyértelmű, hogy magasabb megtérülést várunk, mint ha mondjuk csak prémium állampapírt vennénk helyette. Az ingatlan sokaknak a menekülő befektetés, mivel a biztonságot keresik, azonban tudni kell, hogy semmivel nincs kisebb kockázata, mint egy részvényekbe történő befektetésnek.

Alapvetően azt javaslom, hogy ha a jelenlegi, 2018-as kamatkörnyezetet vesszük alapul, akkor 6%-7% nettó hozam alatt ne gondolkodj ingatlanbefektetésen, vagy keress addig, amíg nem találsz olyan ingatlant, ami tudja ezt neked biztosítani.

Ingatlanbefektetés egyszerűbben: befektetési alapok

A következőkben nézzük meg, hogy milyen alternatív lehetőségeid vannak arra, hogy az ingatlanpiacba fektess, de ne kelljen hozzá megvenned egy konkrét ingatlant, sőt, már kis összeggel is be tudj fektetni, hitelfelvétel nélkül.

ingatlanbefektetés-ház

Ingatlan Befektetési Alap

Nem olyan régen írtam egy részletes útmutatót a befektetési alapokról. Javaslom olvasásra azt, mielőtt tovább mennénk. Itt találod a cikket: befektetési alapok útmutató: az alapok működése, típusai, költségei.

Már régóta jelen vannak a magyar piacon olyan alapok, amelyek ipartelepekbe, vagy irodaházakba fektetnek, de csak 2016-ban jelent meg az első olyan alap, mely lakóingatlanokat vásárol, és azokba lehet befektetni a segítségével. Itt megnézheted, hogy milyen ingatlanalapok vannak a magyar piacon.

Az első ilyen alap a Duna House Magyar Lakás Ingatlanalap volt. Ez egy nyílt végű alap, amely azért jött létre, hogy az ingatlanok bérbeadása, illetve értéknövekedés után eladott ingatlanok következtében hozamot realizáljanak a befektetők. Ebbe az alapba sok kisbefektető tud pénzt befizetni, majd az alapkezelő, díjazásért cserébe vásárol, ad el, illetve ad ki ingatlanokat.

Előnye, hogy akár havi 10-20 ezer forintot is befizethetsz egy ilyen alapba, és ennek fejében lesz egy ingatlanbefektetésed, mely után arányosítva fogod megkapni a hozamokat. A bérbeadásból származó jövedelem, és az ingatlanok áremelkedése is növeli az alap vagyonát, így emeli a befektetési jegyed értékét.

Ahhoz, hogy ilyen ingatlanbefektetés tulajdonosa legyél, nincs szükséged másra, mint egy értékpapírszámlára. Bővebben itt olvashatsz róluk: Értékpapírszámla összehasonlítás, melyik a legjobb értékpapírszámla?

Ingatlan befektetési alap előnyei és hátrányai

Legnagyobb előnye egy ilyen ingatlanalapnak, hogy kisebb rizikót jelent a befektetőnek. Ugye, ha minden pénzedet egyetlen ingatlanba fekteted, akkor vállalod a kockázatot, hogy ha bármi történik azzal az ingatlannal, vagy az ingatlanpiaccal,  akkor buksz a befektetéseden.

Azonban, ha nem egy ingatlanba fektetsz, hanem egy lakásalapon keresztül akár több százba, akkor nem érint annyira rosszul, ha közülük mondjuk egyel történik valami. Ezzel lehet növelni a diverzifikációt. Viszont arra figyelni kell, hogy ez még nem feltétlenül elégséges, hiszen még ezzel is csak a magyar lakóingatlan piacba fektettél, ami bizony egy elég szűk piacnak minősül.

Szintén előny, hogy egy Duna House, vagy más hasonló háttérrel rendelkező cégnél nem nagyon fogja más, vagy akár te jobban ismerni az ingatlanpiacot. Tehát egy jó szakértői hátteret kapsz.

Legnagyobb hátránya egy ingatlanalapnak, hogy ha hirtelen szükséged van a befektetett pénzedre, ami egy ingatlanban áll, akkor nem tudják még ők sem azonnal jó áron pénzzé tenni azt. Egyértelmű, hogy van likvid tőkéje egy ilyen alapnak, ami jó ha csak néhányan vennének ki pénzt az alapból, de arra nem nagyon tud felkészülni ha tömegesen rohanják meg őket az emberek eladási szándékkal.

Ezen okok miatt is, csak hosszú távú befektetésként ajánlott bármilyen ingatlanbefektetésben is gondolkodnod.

Mit tudhatsz meg egy ingatlan befektetési alapról?

Itt is példaként a Duna House alapját hozom, de ez természetesen nem azt jelenti, hogy náluk kell befektetned. Első lépésként minden egyes befektetési alapnál, el kell olvasni az úgynevezett KIID dokumentumot, ami a Kiemelt befektetői információkat jelenti, és tartalmazza. Ezt itt éred el.

Egyből láthatjuk a költségeket például, amelyek nem nevezhetőek alacsonynak, viszont reálisak. Az ingatlan befektetési alapok általában drágábbak, mint egy sima részvénytúlsúlyos, vagy éppen kötvénytúlsúlyos befektetési alap, hiszen az ingatlanok kiadása sok feladattal jár. Sok ingatlan, rengeteg probléma.

ingatlanbefektetés-dunahouse

Érdemes megnézni az alap portfólió összetételét is, amely a következőképpen néz ki a Duna House Ingatlanalapnál:ingatlanbefektetés-dunahosue

forrás: https://impactalapkezelo.hu

Láthatjuk, hogy alap teljes vagyonának 62,21%-a van ingatlanba és ingóságba befektetve, míg 37,14% likvid pénzeszközökben van. Ez azt is jelenti egyben, hogy a pénzed csak két harmada termeli a hozamot, míg a többi gyakorlatilag áll, de közben a költséget fizeted rá.

Nagyon jó, hogy kicsit a „kulisszák mögé” is be lehet tekinteni, hiszen itt meg lehet nézni az összes lakást. Például a Gozsdu udvarnál, a 1075 Budapest, Holló utca 12-14 szám alatt, a harmadik emeleti, 52 nm-es, és 51,6 millió forintot érő ingatlan a következőképpen néz ki:

ingatlanbefektetés-dunahouse

Összességében jó lehetőség lehet egy ingatlanalap abban az esetben ha a magyar ingatlanpiacba szeretnél befektetni, és nem tántorítanak el a magas költségek. (Persze ezen költségek egy részét a saját ingatlanod kiadása során is meg kellene fizetned, tehát ebben a kezelés költsége is benne van.)

Cserébe egy kicsit nagyobb biztonságot, jobb diverzifikációt kapsz, mint amit elérnél egy adott ingatlan megvásárlása esetén. Természetesen ez a befektetés sem kockázatmentes. Érdemes átgondolnod, és felmérned a kockázatviselési hajlandóságodat. Semmiképp sem érdemes kapkodnod.

Most a befektetési alapok lehetőségei után, nézzük is meg milyen további opció létezik, és ismerkedjünk meg a REIT-ekkel.

Ingatlanbefektetés, REIT segítségével

A REIT szó, a Real Estate Investments Trust névből fakad, amely olyan vállalkozásokat, trösztöket jelent, amelyek ingatlanok különbözőféle hasznosítása révén szerzik a bevételüket. A legtöbb REIT vállalat az amerikai tőzsdén érhető el, de Európában is találunk választási lehetőséged. 2011 óta már Magyarországon is lehet ilyen vállalkozást alapítani. (Ezeket SZIT-eknek nevezzük, mint szabályozott ingatlanbefektetési társaság.)

A REIT-ek viszonylag egyszerűen működnek. A vállalkozás a rendelkezésére álló tőkét ingatlanokba fekteti. Az ingatlanok bérbe adása során, illetve az ingatlanok eladása után, azok hozamot termelnek a cég, és részvényesei számára.

A költségeik kifizetése után pedig, jellemzően osztalék formájában fizetik ki a tulajdonosokat, akik kis, és nagy befektetők is lehetnek. A REIT-ek esetén fontos még, hogy magas osztalékot fizessenek a befektetőknek. Így körülbelül a bérleti díjakat meg is kapod, csak osztalék formájában. Az amerikai REIT-eknek az adózás utáni nyereségük 90%-át kötelezően ki kell fizetniük a részvényeseknek.

Olyan szigorú szabályozás mellett működhetnek, hogy a tőkéjük minimum 75%-át ingatlanba kell fektetniük, illetve a bevételeik 75%-a is az ingatlanokból kell, származzon. Minimum 100 részvényessel kell, hogy rendelkezzenek, illetve sok vállalat rögzíti azt a szabályt, hogy senki nem birtokolhatja 10%-nál nagyobb hányadban a részvényeket.

ingatlanbefektetés-család

REIT-ek előnyei

Egy ilyen cég fantasztikusan diverzifikált portfólióval rendelkezhet. Fektethet akár kereskedelmi ingatlanokba, irodaházakba, lakóingatlanokba, hotelekbe, és ipartelepekbe is. Általában szakosodnak egy-egy területre, viszont kisebb-nagyobb százalékban más ingatlanokba is fektetnek.

Ami ezen felül még egy pluszt jelent, hogy nincsenek földrajzilag sem kötve senkihez. Vehetnek ipartelepet Brazíliában, társas házakat Miamiben, és hoteleket Londonban. Nagyon sokan, akik ingatlanbefektetés előtt állnak, csak budapesti lakóingatlanokban gondolkodnak. Mivel a legtöbben nem rendelkeznek akkora összeggel, hogy irodaházakat, akár ipartelepeket vegyenek, így nem lesz egy jól diverzifikált ingatlanbefektetési portfóliójuk.

A kockázatot pedig azzal lehet csökkenteni. Tehát az első előnyük, hogy egy igazi ingatlanbefektetés portfóliót lehet kialakítani a segítségükkel. Ami nagyon fontos, hogy azok számára is elérhetővé válik az ingatlanbefektetés, aki nem tud kifizetni egy ingatlant. Körülbelül 1 millió forinttól érdemes abban gondolkodni, hogy egy ilyen cégbe fektess. Véleményem szerint ha mindenképp ingatlanba szeretnél fektetni, akkor általában ez jobb megoldás, mint hogy nagy hitelt vegyél fel.

Szintén előnye ennek a befektetési formának, hogy nem neked kell bajlódni a bérlőkkel, nincsenek takarítási, vagy éppen adminisztratív feladatok sem, viszont az osztalékoknak köszönhetően itt is számíthatsz negyedéves pénzáramlásra. (Ennek adóját megspórolhatod TBSZ számlán.)

Nem mellékes az sem, hogy sokkal likvidebb befektetés, hiszen pár kattintás után eladhatom a cég papírjait, és akár valami teljesen másba fektethetem két pillanattal később.

REIT-ek hátrányai

Természetesen vannak hátrányai is. Az első, hogy a kiválasztásukhoz itt is rá kell szánni az időt, ezt nem lehet megúszni egyik befektetés során sem. Több száz vállalat közül lehet választani, meg kell nézni, hogy melyik cég befektetési stratégiája, portfóliója a szimpatikus számodra.

Azoknak a piacoknak érdemes jobban utánanézned, ahol a portfóliójuk 10%-nál nagyobb összeget fektettek be. Természetesen az adott iparágat sem szabad figyelmen kívül hagyni, amibe leginkább fektetnek. Egy irodaház Manhattenben nagyobb magabiztosságra ad okot, mint például egy lakóingatlan Bronxban.

A kereslet és kínálat határozza meg egy REIT vállalat részvényének aktuális árfolyamát, ezért csakúgy, mint egy általános cég részvénye esetén is, itt is lehet alulértékelt, vagy éppen túlértékelt egy papír. Tehát az árfolyam-ingadozás esetleges negatív hatásaival itt is számolni kell.

REIT befektetés a gyakorlatban

Nézzünk meg egy konkrét példát. A sok lehetőség közül teljesen véletlen választottam ki egyet a példa kedvéért, tehát semmiképp nem azt jelenti, hogy ebbe a vállalatba kellene befektetned. Ez a vállalat a Realty Income Corporation.

Könnyen meg lehet keresni az oldalukon, hogy jelenleg milyen összetettségű portfólióval rendelkeznek. Az alábbi kép alapján megállapítható, hogy 81.4%-ban kereskedelmi ingatlannal rendelkeznek, 12,4%-ban ipari ingatlanokkal, 4,2%-ban irodákkal, és csupán 2%-nyi ingatlanuk kapcsolódik a mezőgazdasághoz.

Ingatlan típusok összetétele

ingatlanbefektetés-reit

Forrás: https://www.realtyincome.com

 

A következő képen egy részletet láthatunk abból, hogy földrajzilag hol rendelkeznek ingatlanokat. A teljes listát itt töltheted le.  Ez a vállalat kizárólag amerikai ingatlanokba fektet. Az első oszlopból leolvashatjuk, hogy egy adott államban hány darab ingatlannal rendelkeznek, mellette pedig azt látjuk, hogy az ingatlanok hány százaléka van kiadva.

Érdekesség, hogy Floridában közel 400 ingatlannal rendelkeznek, míg Kaliforniában kevesebb, mint kétszázzal, mégis a bevétel szempontjából, jóval több keletkezik Kaliforniában. Az utolsó oszlopban százalékban láthatod a különbséget, míg előtte dollárban kifejezve,

Földrajzi diverzifikáció

ingatlanbefektetés-reit

Forrás: https://www.realtyincome.com

 

Érdekességképpen az utolsó amit megmutatnék, hogy még azt is meg lehet nézni, hogy a bérlők milyen iparágakból kerülnek ki. A teljes listát itt találod. Látható, hogy 12,1%-a bérlőknek kisboltok, közel 10%-uk gyógyszertárak, míg 1,6% a gyermekgondozás területén tevékenykedik.

Iparági diverzifikáció

ingatlanbefektetés-reit

Forrás: https://www.realtyincome.com

 

Azzal, hogy megnézed minimum ezeket az információkat egy-egy REIT-ről, lesz egy elképzelésed, arról, hogy szívesen befektetnél-e hozzájuk. Természetesen ennél sokkal mélyebbre is lehet menni, és érdemes is megtenni.

Összességében a REIT-ek jó lehetőséget kínálnak azok számára, akik egy jól diverzifikált ingatlanbefektetési portfólióval kívánnak rendelkezni. Ráadásul ezt már nagyjából 1 millió forinttól el tudják érni a kisbefektetők. Sőt, sokaknak jó lehet abban az esetben is ha rendelkeznek egy ingatlan teljes vételárával, hiszen így nem egy ingatlanhoz kötik hozzá a befektetésük jövőjét, hanem akár a világ összes táján, több iparágban rendelkezhetnek kitettséggel, ezzel is csökkentve a kockázatukat.

Összegzés

Gratulálok, ha végére értél ennek a cikknek! Most már sokkal többet tudsz, mint az ingatlanba befektetők 90%-a! Először megnéztük ugye, hogy bizony az ingatlanok ára is nagy mértékben tud változni, és akár másfél évtized is szükséges hozzá, hogy ugyanoda térjen vissza az ingatlan értéke, mint a zuhanás előtt volt.

Megvizsgáltuk, hogy milyen lépéseken kell végigmenned, ahhoz, hogy ki tudj választani egy konkrét ingatlant. Itt nem szabad spórolni az idővel, töltsd ki minél alaposabban a kalkulátort.

Megismerkedtünk az ingatlan célú befektetési alapokkal, és a REIT vállalatokkal, hogy legyen alternatívád arra az esetre, ha alacsonyabb összeget szeretnél ingatlanba fektetni, vagy egy jól diverzifikált ingatlanbefektetési portfólióval szeretnél rendelkezni.

Összességében azt tudom javasolni, hogy akkor fektess konkrét ingatlanba, ha még legalább annyi egyéb megtakarításod marad, mint amennyiért megvásároltad azt. Ez még biztonságosnak mondható, hiszen nem szerencsés ha teljes vagyonod, vagy a nagy része csak ingatlanban áll.

Ha nem rendelkezel ekkora tőkével, akkor sincs semmi baj, hiszen anélkül is bőven ki tudod használni az ingatlanpiac előnyeit úgy, hogy még jobban is diverzifikálsz, és csökkented a kockázatodat.

Neked van érdekes tapasztalatod, sztorid ingatlanbefektetéssel kapcsolatban? Volt kifejezetten jó vételed, vagy hallottál nagy mellényúlásról? Oszd meg velünk kommentben!

Hasznosnak találtad? Szeretnéd folytatni a tanulást?

Iratkozz fel, és hetente küldök egy összefoglalót a legjobb anyagaimról!