Airbnb lakáskiadás: Megéri-e, és ha igen, hogyan?

Megéri az Airbnb lakáskiadás céljából, vagy maradjunk a hagyományos albérletnél? Számos lakástulajdonost foglalkoztat a kérdés, miként térül meg jobban az ingatlanba fektetett pénz. Ebben a cikkben körbejárjuk az Airbnb lakáskiadás előnyeit és hátrányait, valamint kiszámoljuk, mikor éri meg Airbnbzni. Ehhez egy ingyenes Airbnb kalkulátort is készítettem.

Az Airbnb egy nem túl régi történet. „2008-ban született meg, amikor két, kiadó hellyel rendelkező dizájner vendégül látott három, szálláshelyet kereső utazót.” – olvasható a cég honlapján. A szolgáltatás lényege, hogy a kiadó lakással rendelkező tulajdonosok az Airbnb honlapján keresztül könnyedén meghirdethetik az ingatlant, így akár rövid távra kiadva azt az utazóknak.

Az Airbnb tehát összehozza a rövidtávú lakásbérlőket a kiadó lakással, szobával rendelkező tulajdonosokkal, és ehhez egy jól működő, központi rendszert biztosít. Természetesen a szolgáltatásért némi díjat von el, ami a cég hasznát jelenti.

Korábban már írtam egy részletes útmutatót az ingatlanbefektetésekről, ezért érdemes lehet azt is elolvasnod, mielőtt tovább haladsz. Illetve ajánlom figyelmedbe ezt a videót, amiben megnézzük, milyen befektetés passzol a leginkább a te életstílusodhoz:

(Szeretnél értesítést kapni az új videókról a Youtube-on? Klikk ide, és iratkozz fel a Youtube csatornámra!)

Ha érdekel, mibe lehet érdemes befektetni még, itt találsz egy ingyenes tanulmányt is.

Lássuk, milyen előnyei és hátrányai vannak az Airbnb segítségével történő lakáskiadásnak.

Az Airbnb előnyei és hátrányai

Az Airbnb egyértelmű előnye az ingatlantulajdonosok számára, hogy egyszerű lehetőséget biztosít az ingatlan hirdetésére. Az utazók számos kiadó lakást találnak az Airbnb oldalán, így sokan rögtön itt kezdik a keresést. Amíg nem volt Airbnb, addig a rövidtávú lakáskiadás azok kiváltsága volt, akik komoly vállalkozásként foglalkoztak a vendéglátással. Ekkor nekik maguknak kellett kiépíteni a megfelelő kommunikációs csatornákat, amivel megtöltötték a szálláshelyeket.

Az Airbnb gyorsan meghatározó szereplővé vált a hazai rövidtávú ingatlanbérbeadási piacon, konkurense talán a Booking.com, Trivago, Agoda, TripAdvisor, HouseTrip, Szallas.hu. Ezek közül néhány inkább a hoteleket, apartmanokat sorolják fel, és nem a hagyományos lakásokat, házakat. A megfelelő platform kiválasztása is fontos tehát, és akár több oldalon is szerepeltetheted az ingatlanod.

Az Airbnb jó kondíciókat kínál, megfelelő ár/érték arányban, tehát bizonyára jó választás, hogy kiadd a lakásod. Befektetőként tehát nem annyira az a kérdés, hogy az Airbnb, mint szolgáltatás megéri-e, hanem egyáltalán: a rövidtávú lakáskiadás megéri-e, a hosszabb távú, hagyományos albérlet helyett.

A rövidtávú lakáskiadás előnyei

A rövidtávú lakáskiadás egyértelmű előnye, hogy drágábban lehet kiadni az ingatlant. Próbaként egy Király utcai, galériás kislakást néztem meg az ingatlan.com-on, és igyekeztem hasonlót keresni az Airbnb-n. Albérletként 160-230 ezer forintig találtam hasonlókat, míg az Airbnb-n éjszakánként 15-22 ezer forint körül alakult az ár, ami havi kb. 540 ezer forintot jelent, ha sikerül végig kiadni a lakást. Utóbbi nagyban függ azonban az évszaktól és a foglalás hosszától is.

Elérhető becsült bevételek egy kicsi, belvárosi lakás kiadásából

Nyáron jelentősen több a turista, így az árak is sokkal magasabbak lehetnek.  Bár voltak jelentős eltérések, de körülbelül éjszakánként ezzel a 15-22 ezer forinttal lehet számolni. Ha valaki több hétre, esetleg hónapra veszi ki az ingatlant, akkor jellemzően 5-25% kedvezmény jár neki az Airbnb-n.

Másik előnye az Airbnb lakáskiadásnak, hogy nem vagyunk hozzákötve egy bérlőhöz. Ennek persze számos hátrányát is megnézzük majd, de előnye lehet, hogy bármikor dönthetünk úgy, befejezzük a lakás kiadását. Így akkor is van lehetőségünk pénzt keresni a lakásunkkal, ha mondjuk csak pár hétre, vagy bizonytalan ideig szeretnénk kiadni azt.

Sokan itt meg is állnak a számolással, és levonják a következtetést, hogy megéri Airbnb-n keresztül kiadni a lakást. De a helyzet nem ennyire egyszerű…

A rövidtávú lakáskiadás hátrányai

Egyik oldalon tehát ott van a több pénz. A másik oldalon viszont van néhány kellemetlenség, amit vállalnunk kell:

1. A bérlők turisták: Ha rövitávra akarod kiadni a lakást, akkor alighanem főként turisták fogják azt kivenni. Ehhez egyrészről szükséges lehet a megfelelő nyelvtudás, másrészről pedig a turisták kevésbé fogják megbecsülni a lakást. Egy kis „oda nem figyelés” a bérlők részéről a hosszútávú bérbeadásnál nagyobb amortizációt jelent. Ha valaki évekig akar egy lakásban lakni, az bizonyára jobban figyel annak rendben tartására.

2. Jönnek-mennek: A rövid táv másik hátránya, hogy a bérlők folyamatosan cserélődnek. Ez számos feladatot von maga után, úgy mint a folyamatos kommunikáció, lakás átadása, tisztítása (vagy tísztíttatása), egyéb javítási munkálatok, kapcsolattartás, stb. Ha te akarod intézni az ügyeket, akkor ez elég sok plusz munkaórádba kerülhet, amivel érdemes számolni, ha a hozamokat hasonlítod össze. Természetesen ki is lehet szervezni feladatokat, ezekről még később lesz szó.

3. A bevételek ingadozása: amint említettem, a piac teljesen más télen, mint nyáron. Lehet, hogy nyáron baromi jó hónapokat zársz, de a tél viszont épphogy eldöcög valahogy. A hosszútávú bérlés esetén kiszámítható, folyamatos bevételed van, itt viszont ez ingadozik. Ahogy a város, vagy az ország turisztikai látogatottsága változik, úgy a te lakásod kiadhatósága is. Ez mind rövid, mind hosszabb távon kockázatot jelent.

4. Nem minden ingatlan megfelelő: Ahhoz, hogy sikeres legyen a bérbadási üzlet, megfelelő ingatlanra lesz szükséged. Míg egy hosszútávú albérletet alighanem ki fogsz tudni adni profittal, egy Airbnb lakás esetén ez sokkal kérdésesebb. Még Budapesten belül is óriási különbségek vannak árban: a külföldi turisták nem a 15. kerületben akarnak megszállni, hogy a 133E-s busszal bejussanak a belvárosba. Ezért az elhelyezkedés kulcsfontosságú lesz, de itt is fontos szempont lesz a lakás mérete, elrendezése! Míg városban a kisebb lakások, vidéken lehet a nagyobb házak mennek jobban. Tudd meg, mit keresnek a környékeden!

Az Airbnb-n keresztül történő lakáskiadás szerintem már sokkal inkább közelít egy vállalkozáshoz. Ekkor már úgy kell magadra tekinteni, mint vendéglátóhely, akinek a vendégeit ki kell szolgálnia. Egy albérlő megoldja az ügyes bajos dolgait, nem hív fel, ha koszos a terítő, de az Airbnb esetén rögtön rossz pontot jelenthet. Márpedig egy-két rossz komment és értékelés az Airbnb profilodon máris hátrányt jelenthet más szállásadókkal szemben.

Itt tehát egy szolgáltatást nyújtasz, és alighanem még többet kell majd emberekkel foglalkoznod, mint egy hagyományos lakáskiadás esetén. A hátrányokból azonban le tudsz faragni, ha azokat másra bízod. Számos cég foglalkozik már Airbnb lakások kezelésével. Ők profik, tudják a dolgukat, és levehetik a válladról a terhet…

Airbnb lakáskiadás: feladatok

Szerintem sokan alulbecsülik, mennyi munka van egy ingatlan bérbeadásával. Még akkor is, ha hosszútávra szeretnének albérlőt. Alkalmazotti munka mellett sokan kényelmes befektetést keresnek, passzív jövedelemről álmodnak, ezért belevágnak az ingatlanbefektetésbe.

HIBA: alulbecsülni a költségeket

Kezdő befektetők sokszor egy gyors fejszámolással elosztják az éves bérleti díjat a lakás vételi árával, és már el is hitték, hogy éves 10-15%-os hozamok várják őket. Sajnos ez igen ritka eset a valóságban, ugyanis sokan nem számolnak megfelelően a költségekkel, és nem veszik figyelembe, mennyi időt is vesz igénybe egy lakást bérbeadása.

Ebből az időből valamit meg lehet spórolni, valamit pedig nem. Az Airbnb lakáskiadás működtetését alighanem nagy részben ki lehet szervezni, de a lakás megvásárlásával, felújításával kapcsolatosan felmerülő munkákat már aligha. A nagy kérdés az lesz, ki, mennyire értékeli a saját idejét. És itt szeretnélek óvatosságra inteni: nagyon könnyű alulértékelni az idődet, mert lehet, hogy jól jön a plusz pénz.

De gondold át komolyan, miből fogsz lejjebb adni, ha több időt kell a befektetéseddel foglalkozni?! Olyan nincs, hogy nem kerül plusz időbe, és nem fogod tudni „gyorsan elintézni hazafelé menet”. Mit nem fogsz megcsinálni, amit most igen?

Ha nem vagy munkanélküli, vagy nem félállásban dolgozol, akkor alighanem jobban megéri, ha kiszervezed az ügyintézést. Egy 8 órás munka mellett nem fogod tudni egyedül menedzselni az érkező vendégeket, valószínűleg még akkor sem, ha erre valami nagyon szuper rendszert alakítasz ki. (Például kóddal nyitható, zárható dobozt a kulcsnak, amivel be tudnak jutni a vendégek, és nem kell neked nyitni, zárni az ajtót.)

Ha pedig szakértő vagy valamiben, vállalkozol, céget vezetsz, akkor pedig egyszerűen nem fogja megérni az idődet, hogy még ezzel foglalkozz…

A lakáskiadás kiszervezése

Számos céget lehet találni, akik kifejezetten Airbnb, és más rövidtávú lakáskiadással foglalkoznak. Te átadod nekik a lakást, ők pedig intézik a többit. Egyszerűen keress rá, hogy „lakáskiadás airbnb” és máris számos találatot fogsz kapni.

Szolgáltatásaik jellemzően az alábbiakra terjednek ki:

1. Ingatlan hirdetése, listázása
2. Lakás megfelelő fotózása
3. Hirdetés szövegének megírása
4. Ajánlatkérések kezelése, levelezés
5. Ügyfélszolgálat a vendégek részére
6. Értékelések kezelése, írása
7. Kulcsátadás és kicsekkolás
8. Leltárazás a lakásban
9. Takarítás, mosodai szolgáltatások
10. Tisztálkodási szerek pótlása
11. Árazási stratégia kialakítása
12. Könyvelés, adóügyintézés
13. Kimutatások, jelentések készítése

Ez a lista arra is jó lehet, hogy még egyszer átgondold, mennyi idődet is fogja elvinni, ha magad csinálod mindezt – illetve mennyire profin fogod tudni csinálni ezeket a feladatokat.

Nem véletlen, hogy egy ilyen szolgáltatásnak igen borsos ára is van. Jellemzően ezek a cégek 20-30% jutalékért cserébe vállalják el a lakásodat. Természetesen nekik is az az érdekük, hogy minél több bevétel származzon a lakásból. Ez szuper, mert ilyen szempontból nincs érdekellentét, viszont egyes lakások esetében könnyen lehet, hogy visszautasítják a lakást, ha az számukra nem térül meg.

Egyes lakások esetén előfordulhat, hogy nem éri meg kiszervezni a feladatokat, mert a cég árazási, üzleti stratégiájával nem összeegyeztethető a lakás típusa, elhelyezkedése. Érdemes több helyről ajánlatot kérned, és átgondolni, mit nyersz / veszítesz a feladatok kiszervezésével.

Megéri-e az Airbnb lakáskiadás?

A fentiekből adódik, hogy nincs egyértelmű válasz, kinek, mi fogja megérni az Airbnb lakáskiadást választani. Ahogy egyik befektetés esetén sem lehet azt mondani, hogy valami mindenkinek megfelel, itt is ez a helyzet. Viszont meg tudjuk nézni, hogy mi alapján döntheted el, megéri-e NEKED az Airbnb lakáskiadás.

Ehhez nincs más dolgunk, mint megbecsülni a várható bevételt az egyes évszakokra, összegyűjteni a költségeket, valamint kiszámolni a szükséges munkaórákat.

Készítettem neked egy Airbnb kalkulátort, amibe beírva az adatokat, megkapod, mivel jársz jobban! A linkre, vagy az alábbi képre kattintva Excelként tudod letölteni:

A kalkulátorban szereplő adatokat írd át úgy, ahogy te jónak látod. Ha nem találod elég pontosnak, nyugodtan dolgozd át! Az adatok kitöltése segít, hogy végiggondold, mikre kell majd költeni, és mennyi idődet fogja elvinni az Airbnb lakáskiadás.

Lássuk, milyen költségekkel kell számolni, ha lakáskiadással, főként Airbnb lakáskiadással szeretnénk foglalkozni.

Airbnb lakáskiadás költségei

Természetesen a hosszútávú kiadásnak is vannak költségei, de most nem az összehasoníltás a cél. Egyszerűen csak szedjük össze, mivel kell számolnod, ha bele szeretnél vágni az Airbnb lakáskiadásba.

1. Internet: gyors internet és wifi már mindenhol elvárt!
2. Víz, gáz, áram: ne lepődj meg, ha kevésbé takarékosak a turisták, olykor felelőtlenek.
3. Közös költség: a társasháznak fizetett költség, melyből a közös ügyeket intézik.
4. Idegenforgalmi adó: Egy helyi adó, vagyis az önkormányzat veti ki, a szálláshelyek kötelesek azt beszedni, megfizetni.
5. Építményadó: Önkormányzat építményadót vethet ki, ezzel is számolj, példa: Budapest belváros.
6. Vállalkozás adózása: A bevételből adóznod kell, mire azt magánszemélyként megkaphatod. (Példa: KATA, átalányadó)
7. Takarítás: Minden vendég után kötelező kitakarítanod, így legalább a tisztítószereket meg kell fizetned.
8. Karbantartás: Dolgok tönkremennek, elromlanak, meghibásodnak. Ilyenkor azonnal orvosolnod kell, így drága lehet a javítás.
9. Felújítás: 5-10 évente alighanem szükség lesz egy nagyobb felújításra. Az ingatlanod amortizálódik, idővel veszít az értékéből.
10. Lakáskezelő cég – opcionális: Ha nem magad akarod intézni az ügyeket, megfizethetsz valakit, aki csinálja helyetted.
11. Lakáshitel kamata: ha hitelre vetted az ingatlant, akkor a lakáshitelre kamatot fizetsz. Ez szintén költség.
12. Airbnb számára fizetett költség: az Airbnb is számol fel költséget. Ez körülbelül 15-20%, erről itt tájékozódhatsz.
13. Biztosítás: ha bármi történik az ingatlannal, ne veszítsd el a vagyonod! Legyen biztosításod!

A bevételeid megbecslése után le kell vonnod ezeket a költségeket, és bármi más költséget, ami felmerülhet. Ezt követően kapod meg a nettó bevételt, amit ténylegesen termelt az ingatlan. A kérdés ekkor már csak az, hogy az ingatlanban álló pénzed, mennyit termelt volna, ha más befektetésben kamatoztatod. Ez az elmaradt hozamod, amit levonva, megkapod, mennyit nyertél ténylegesen az ügyleten.

Ha például a havi bevételed 200.000 forint, akkor évente ez 2,4 millió forintot hoz neked. De ha 40 millió forintod áll az ingatlanban, akkor 4%-os kamattal (állampapírban) szintén lett volna 1,6 millió forint hasznod. Vagyis a teljes ügylet plusz 800.000 forintot jelentett neked egy év alatt. A kérdés, hogy ez a havi 66 ezer forint megérte-e neked az összes munkát, amit az ingatlannal töltöttél.

A kezdéshez és a költségek számításához jól jöhet egy csekklista, milyen eszközökre van szükség egy Airbnb-n meghirdetett lakáshoz. A csekklistát innen tudod letölteni: Airbnb lakáskiadás csekklista.

Nézzünk most két valós példát is!

Airbnb lakáskiadás: valós példák

Most pedig nézzünk meg közösen, két valós Airbnb ingatlant. Mindkét ingatlant egy cég kezeli, így ezek díja is benne van a táblázatokban. Ezeket a táblázatokat a kezelőcégek által küldött kimutatásokból és becslésekből készítettem. Mindkét ingatlan Budapesten, a belvárosban helyezkedik el, tehát abszolút központi, ideális helyen.

1. példa: kis lakás a Király utcában

A tulajdonos ezt a kislakást még korábban vette, így az utóbbi évek áremelkedésén sokat nyert vele, most viszont szeretné kiadni. Ehhez a lakást fel kell újítani, ami több millió forintos beruházást igényel. A piaci értéke a lakásnak várhatóan a felújítás után 34 millió forint körül alakul majd. A lakás mérete és elhelyezkedése sok Airbnb felhasználónak ideális, így könnyen, jó áron lesz kiadható.

Nem szabad elfelejteni, hogy míg az ingatlan felújításra kerül, folyamatosan pénzt veszítünk. Jelen esetben ez a felújítás nagyjából 6 hónapot vesz igénybe, mely idő alatt több mint 1 millió forintot veszítünk, amiért az ingatlan nincs kiadva.

A felújítást követően a becslések szerint így alakulnak majd a számok:

A cég, aki a kezelést végzi majd, készített egy előzetes kalkulációt. Ők azonban nem számolnak az esetlegesen felmerülő extra költségekkel, és az ingatlan amortizációjával. Én itt 3%-os éves amortizációval és havi 25.000 forintos javítási költséggel, és további 55.000 forintos fenntartási költséggel számoltam.

De neked is érdemes átgondolnod: Egy 10 éve fel nem újított lakás mennyivel ér kevesebbet, mint egy teljesen újszerű, aktuálisan újított? (Ez a 10 éves amortizáció, példánkban 30% – ha sokallod, számolj kevesebbel!)

Vagy a másik: ha kétnaponta új emberek jönnek a lakásodba, milyen gyakran kell majd eszközöket venned, javíttatnod? Ha csak évente egy nagyobb dolog megy tönkre, ami mondjuk 300.000 forintba kerül, vagy festeni kell ennyiért, máris meg van a havi 25.000 forintos költség. A kisebb hibákról, dugulásról, mosógépszerelésről nem beszélve.

Ha ezeket is figyelembe vesszük, a hozamunk már csak 4,1%, ami az állampapír kamatának felel meg. Persze előfordulhat, hogy emelkedik az ingatlanpiac, és az áremelkedésen is nyerünk, ez azonban fordítva is elsülhet: kockázatot is vállalunk. Szintén lehet, hogy idővel javulnak a számaink, és magasabb áron, vagy alacsonyabb költséggel tudjuk kiadni a lakásokat. Ez esetben jelentősen javulhat a megtérülés.

2. példa: felújított lakás a Dohány utcában

Ebben a példában egy valamivel nagyobb lakást nézünk meg, mely értéke magasabb, de az amortizáció is vélhetően nagyobb lesz emiatt. Ez egy szintén belvárosi lakás, ideális helyen az Airbnb-n kereső kuncsaftoknak. Az árbevétel nyáron elérheti a 7-800 ezer forintot is, de a téli hónapok jóval gyengébbek, így az átlagos havi bevétel félmillió forint körül alakul.

Ez a lakás egy éve fut, „beindítási szakaszban” van, és a lakásért elkért napi díj még nem érte el a végleges árat, így a bevétel és a profit ebből adódóan még emelkedhet.

Itt a kezelőcég intézi a takarítást, tisztítószereket, mosodát, és egyéb apróságokat, ami így összesen kb. 40%-os kiadást jelent a 15-20%-os jutalékkal együtt. Mivel az apró költségeket már beleszámítottuk a kezelőcégnek utalandó összegbe, itt nem számoltam további javítási költséggel.

A 6,6%-os bruttó hozam itt is szépnek tűnik, ám számolva a nem rendszeres kiadásokkal azt láthatjuk, hogy még az állampapír hozamát sem érjük el. Éves 3,6%-os hozamért aligha éri meg ingatlanba fektetni.

A lakást a tulaj áron alul szerezte meg, így a valós hozama ennél jóval magasabb, de a haszon ekkor a vételnél keletkezett, és valójában akár túl is adhatna az ingatlanon, piaci áron. Ez tehát nem érv az ingatlan megtartása mellett.

Látható tehát, hogy itt is eltérőek az egyes esetek, és nem minden fekete, vagy fehér. Lássuk, milyen tippekkel, trükkökkel lehet még növelni egy Airbnb lakás hozamát…

8 tipp a jobb megtérüléshez

Ingatlanoknál nagyon sokat számítanak az ingatlan paraméterei, ugyanakkor amint tudjuk az emberek nem mindig racionálisan döntenek. Rengeteget számít az első benyomás, a megjelenés, és a sok kis apróság. Egy ilyen befektetésnél már szolgáltatóként működünk, vagyis lehetőségünk van többet, jobbat nyújtani az ügyfeleknek, esetleg kitűnni a szebb, pontosabb, kedvesebb kommunikációval.

Természetesen itt is igaz, hogy a jobb árazási stratégiával, vagy a költségek optimalizálásával extra haszonra tehetünk szert.

Lássuk tehát, milyen praktikákkal növelheted az ingatlanod hozamát, ha Airbnb lakáskiadásban gondolkodsz!

1. Keress megfelelő ingatlant!

Ez talán triviális, elég sokat írtam már erről: ha nem jó az ingatlan a rövidtávú lakáskiadásra, akkor hiába újítod fel, hiába írsz hozzá szuper szöveget, nem fogják keresni. Éttermet sem a külváros szélére kell nyitni, ahol még nincs étterem. Oda kell éttermet nyitni, ahová étterembe járnak az emberek, és ott kell Airbnb lakást venni, ahová a turisták mennek.

Nézz utána, milyen ingatlanok forognak jól az Airbnb-n, melyekért kérnek sokat, és azoknak milyen paramétereik vannak! Ezzel el is érkezünk a következő ponthoz…

2. Csinálj részletes elemzéseket!

Vannak különböző szoftverek, melyek az Airbnb ingatlanpiac adatait elemzik. Ezek akár ingyenesen is elérhetők, de a fizetős verziók több adatot mutatnak. Érdemes lehet kipróbálni őket, és megnézni, milyen információkat kapsz. Ez induláskor mindenképpen hasznos, de akár később rendszeresen is meg lehet nézni az adatokat. (Példa: AirDNA)

Jól látható, hogy a kiadó lakások a belvárosban koncentrálódnak. Előfizetéssel akár az egyes kerületek adatait, ingatlanok szerinti lebontását is meg tudod nézni. Mielőtt ilyen célból ingatlant vásárolnék, biztosan megnézném, mire van igény. Az időben való árváltozás az árazási stratégia szempontjából is fontos, ami elvezet minket a harmadik ponthoz…

3. Legyen árazási stratégiád!

Az Airbnb árazása nem olyan egyszerű, hogy a hasadra ütsz, és készen vagy. Az árak ugyanis időben változnak: nyáron magasabbak, télen alacsonyabbak Budapesten. Ha túl magas, vagy túl alacsony árakat lőssz be, akkor pénzt veszítesz! Minden nap, amikor üresen áll a lakásod, pénzt hagysz az asztalon, ugyanakkor azt sem akarod, hogy kevesebbet kérj, mint lehet.

10-20% árcsökkenés a profitodat ennek duplájával vágja meg, hiszen a költségek levonása után neked jóval kevesebb marad. Minden el nem kért forint a profitodból jön le. Az optimálisnál alacsonyabb árral akár meg is felezheted a hozamodat, és fordítva.

Szintén fontos kérdés, hogy milyen kedvezményt adsz azoknak, akik időben jóelőre foglalnak, esetleg hosszabb távra bérlik a lakásodat. Mi például amikor Thaiföldön majd egy hónapra béreltünk, 25%-os engedményt kaptunk, ami sokat számított a döntésben. Szintén lesznek, akik alkudni próbálnak majd: náluk mit fogsz tenni?

Érdemes az adatokat magadnak is vezetni, hiszen így tudsz majd optimalizálni. Sok kezelőcég átvállalja az árazási stratégiát, ezért kezdetben jó ötlet lehet megfigyelni őket, és tőlük tanulni. Ugyanakkor nem árt, ha érted, mit csinálnak, és rajtuk tartod a szemed: a te ingalanod, a te hozamod neked a legfontosabb!

4. Javíts az első benyomáson!

Amikor Airbnb lakást keresünk, mindig az elhelyezkedést és a képeket nézzük meg elsőként. Minden ingatlanhoz tartozik egy fő kép, ami megjelenik a listában, majd további képek, melyek bemutatják a teljes ingatlant azoknak, akik már rákattintottak a listában az ingatlanra.

Rendkívül fontos, hogy a fotó profi legyen, lehetőleg minél világosabb, és ne legyen zsúfolt. Egy kis lakást is be lehet mutatni tágasként, ha megfelelő szögből, világítással, berendezéssel mutatjuk be. Erre jó példa, hogy egyszer Párizsban foglaltunk lakást, és meglepve tapasztaltuk, hogy kb. 10 négyzetméter volt a szoba, amire azt hittuk, egy komplett lakás. Minden benne volt, ami a hirdetésben szerepelt, csak rendkívül kis helyen.

Utólag megnézve a hirdetést, valóban az a szoba volt, és mi voltunk figyelmetlenek. Ez ugyan egy radikális példa, de jól szemlélteti, mennyit lehet javítani az ingatlanon a megfelelő képpel.

De nem csak a képpel tudsz játszani: sokan használják a szűrőket, így például ágyak számára, vagy állatbarát helyre keresnek. Azáltal, hogy átrendezed a lakást, vagy módosítasz az ajánlaton, több emberhez juthatsz el. Számos esetben volt, hogy azért vetettem el egy-egy lakást, mert a leírásban nem találtam meg, amit kerestem. Ha nem tudom, milyen messze van a strand, a boltok, vagy a mentró, akkor lehet, tovább nézelődök.

Gondolkodj a vevő fejével, és inkább írj sokat az ingatlanról, mint keveset! Akit igazán érdekel, el fogja olvasni, de ha nem találja meg a szükséges információt, akkor inkább indít új keresést, mintsem üzenetet írjon neked.

5. Csökkentsd a költségeidet!

Láthattad, hogy a bevételek jelentős részét elviszik a költségek. Ha a költségeken tudsz fogni, akkor jelentősen, és bűntetlenül növelheted meg a hozamodat. Ezért nem csak a bevételeket, de a költségeket is érdemes időről-időre átgondolni. Ha vezeted a lakással kapcsolatos kiadásokat, az például egy jó kezdet, hiszen méred, pontosan mire megy el a pénz.

Ha minden évben meg kell javítani a bojlert, akkor ideje lehet újat venni. Ha a mosógép romlik el kéthetente, lehet érdemesebb kivenni azt a szolgáltatásból. Ezek olyan dolgok, amiket csak akkor tudsz majd megmondani, ha pontosan vezeted a kiadásokat.

Vannak viszont olyan lehetőségek, amiket azonnal át tudsz gondolni. Például lehet, nem érdemes teljesen fehér színűre festeni a falat, ha félsz, hogy gyorsan koszolódik. Vagy nem érdemes teljesen új, drága bútorokkal berendezni a lakást, inkább minimalista, dizájnos, de olcsóbb bútorokat lehet célszerű használni. Ami tönkremehet, vagy drága újítani, azokat érdemes lehet lecserélni, vagy kivenni a lakásból.

A másik, hogy meg tudod-e oldani úgy a lakáskiadást, hogy az kevesebb időt, energiát vigyen el? Például egy felszerelhető kódos zárral, amibe a kulcsokat beteszed. Akár te intézed a be- és kicsekkolást, akár egy másik cég, az idő spórolásával pénzt is nyerhetsz. Csináld inkább okosan, és ne fáradj feleslegesen!

6. Készülj fel a várlatlan eseményekre!

Pénzügyekben és befektetésekben mindig fontos a kockázatok mérséklése. Ezért érdemes biztosítást kötni az olyan kiadásokra, melyek már meghaladják a havi pártízezer forintot. Előfordulhat, hogy a bérlők eláztatják a szomszédot, vagy – ki tudja – véletlen felgyújtják a lakást. Ilyen esetekben a nagyobb kártól meg tud védeni egy lakásbiztosítás.

De figyelj oda, hogy olyan biztosítást köss, mely lehetővé teszi, hogy kiadd bérlőknek a lakást. Olvasd el a biztosítási feltételeket!

Mivel a baj csőstül jön, és nem minden esetben fizet a biztosító, nem árt, ha van egy vésztartalékod is. Lehet, az első két évnyi költség azonnal megjelenik az első pár hónapban. Ha elszáll a fűtés, és nem tudod kiadni a lakást, de pénzed sincs felújítani, könnyen sok pénzt veszíthetsz! Reméld a legjobbat, de készülj fel a legrosszabbra is!

7. Adj jó élményt!

Ha jó élményt adsz, jó kommenteket és jó értékeléseket fogsz kapni. A magas értékelés pedig segít, hogy jobb áron is el tudd adni a szállást. Ha az értékeléseid nem jók, akkor az rossz fényt vet az ingatlanodra. Fontos, hogy kezeld a véleményeket: tisztázd magad, ha szükséges, és legyél kedves, udvarias közben. Ez is téged minősít!

Egy kis kedvesség nagyon sokat nyomhat a latban, így érdemes lehet valami aprósággal kedveskedned a vendégeidnek. Mi például volt, hogy rágcsálnivalókat, csokit találtunk a szobában, melyhez egy rövid üzenetet kaptunk. Szintén jó ötlet lehet mosolyogni, amikor találkozol a kucsaftokkal, esetleg megkérdezni, hogy hogyan utaztak, és miben tudsz még segíteni nekik.

Természetesen figyelj oda, hogy amit a hirdetésben ígérsz, azt maximálisan tartsd be, és akár kérd is meg őket, hogy írják meg a pozitív véleményüket.

8. Nézz utána a szabályozásoknak!

Ha az embernek van segítsége induláskor, akkor egyszerűbb, de még így is könnyen bele lehet lépni olyan gödrökbe, amire senki sem számít előre. Egy ügyfelem, aki foglalkozik Airbnb lakáskiadással ezt írta a nehézségekre reagálva:

„Például működés lejelentése a NAV felé adott hónapban annak érdekében, hogy indulásra minden jogi dolog el legyen intézve, majd a felújítás 8 hónapos megcsúszása miatt, az öt hónap vonatkozó adójainak kifizetése bevétel hiánya mellett is, mert a NAV ezt „nem érti meg”. Hiába nem termelt a lakás semmit, – és ezt ők is tisztán látták a rendszerükben – nekem akkor is ki kellett fizetnem az átalány és az építmény adót, ami hozzávetőlegesen 200.000 Ft volt.

Budapesten a belső kerületekben jelentősen megemelkedett airbnbztetés. Emiatt a lakóközösségek – vagy egyéb más hatások – nyomására a kormány jelentősen szankcionált. Először csak az V. kerületben nem lehetett új Airbnbt indítani a lakóközösség beleegyezése nélkül, tavaly óta pedig már a VII. kerületben sem lehet.

Akinek már van meglévő engedélye Airbnbre a kerületi önkormányzattól, arra nem vonatkozik ez a határozat. Viszont minden új induló lakás köteles ezt beszerezni az érintett kerületekben. A régi lakást eladva, a már meglévő jog tovább örökíthető.

Pont ez az, ami még jobban megnöveli a már most működő Airbnbs lakások árát. Például az én lakásomat, ami a VII. kerületben van, de már rendelkezik airbnb joggal, ha el akarom adni, akkor ennek a jognak az árát beépíthetem az eladási árba.”

Vagyis most már nem olyan egyszerű Airbnb lakáskiadást indítani a belső kerületekben, és elképzelhető, hogy a szabályozások miatt még drágábban tudsz csak megfelelő lakáshoz jutni.

Összefoglalás: Airbnb lakáskiadás, mint befektetés

Összességében azt láthatjuk, hogy ezt is lehet jól csinálni, és rosszul is. A hozamok alighanem nem lesznek egetverőek, ha a szükséges munkát is beleszámítjuk és számolunk a ritkábban felmerülő, nagyobb kiadásokkal is. Természetesen itt sok függ attól is, hogy milyen áron jutunk egy adott ingatlanhoz.

Az Airbnb lakáskiadás ugyanakkor egy jó alternatíva lehet a hagyományos lakáskiadáshoz képest. A lényeg, hogy számolni kell, és meg kell nézni, a mi ingatlanunk megfelelő-e az Airbnb-n való kiadásnak. Budapesten főként a belvárosi lakások mennek jól, de vidéken, akár egy nyugodt környezetben is kiadhatjuk a házunkat a pihenni vágyóknak. Érdemes lehet több szálon is megpróbálni meghirdetni az ingatlant, de fel kell rá készülni, hogy ekkor már a vendéglátásban dolgozunk.

A rövidtávú lakáskiadásnak megvannak az előnyei és hátrányai egyaránt. Magasabb bevételt jelenthet, és rugalmasabbak lehetünk, viszont több munkával jár, és a költségeink is magasabbak. Érdemes tehát számolni, amihez egy kalkulátort is készítettem. Írd be a saját számaidat, és nézd meg, megéri-e neked ezért a pénzért az Airbnb-t használnod!

Neked van már tapasztalatod Airbnb lakáskiadással? Mit gondolsz, kiknek éri meg a leginkább Airbnb-n keresztül kiadni a lakásukat? Van bármi tippet azoknak, akik most vágnának bele? Írd meg kommentben!